Ile kosztuje adwokat od wypowiedzenia najmu i eksmisji

Pozew o opróżnienie lokalu kosztuje w sądzie 200 zł niezależnie od wartości mieszkania, a stawka minimalna adwokata i radcy prawnego w takiej sprawie wynosi 480 zł. Samo wypowiedzenie najmu nie kosztuje w sądzie nic, bo to pismo między stronami, a nie pismo procesowe. Rachunek rośnie dopiero wtedy, gdy lokator nie wychodzi i trzeba iść do sądu.

Poniżej rozkładamy ten rachunek na części: opłaty sądowe z podstawą prawną każdej kwoty, stawki minimalne pełnomocnika, osobne rozliczenie zaległego czynszu i tańszą ścieżkę, którą daje najem okazjonalny. Same zasady wypowiadania umowy, zamknięty katalog przyczyn i terminy od miesiąca do trzech lat zebraliśmy na stronie o wypowiedzeniu umowy najmu.

Ile kosztuje wypowiedzenie umowy najmu

Nic, jeżeli mówimy o kosztach urzędowych. Wypowiedzenie to jednostronne oświadczenie woli składane drugiej stronie umowy, więc nie ma tu ani opłaty sądowej, ani skarbowej. Praktyczny koszt to znaczek na list polecony za potwierdzeniem odbioru, a ta forma wysyłki ma sens, bo od doręczenia liczy się bieg terminu wypowiedzenia i to wynajmujący będzie musiał go udowodnić.

Prawdziwy koszt tego etapu jest ukryty gdzie indziej: w błędzie. Wypowiedzenie najmu lokalu mieszkalnego musi być na piśmie i wskazywać przyczynę, oba te wymogi pod rygorem nieważności, a przyczyna musi mieścić się w zamkniętym katalogu ustawy. Pismo wadliwe nie wywołuje żadnego skutku, więc sprawa o eksmisję oparta na takim wypowiedzeniu przegrywa się na pierwszej przesłance. Wtedy płaci się dwa razy: raz za przegraną sprawę, drugi raz za powtórzenie całej procedury od uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia. Przy terminach miesięcznych to kilka miesięcy dodatkowego czynszu, którego nikt nie płaci.

Opłata od pozwu o eksmisję: 200 zł

Opłata jest stała i wynosi 200 zł od pozwu w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego lub lokalu o innym przeznaczeniu (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych, t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Stała, czyli niezależna od tego, czy chodzi o kawalerkę na peryferiach, czy o dom w centrum. Tyle samo, 200 zł, kosztuje pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu, wymieniony w punkcie 12 tego samego przepisu.

Skala z art. 13 ust. 1 działa progami: do 500 zł opłata wynosi 30 zł, ponad 500 do 1 500 zł 100 zł, ponad 1 500 do 4 000 zł 200 zł, ponad 4 000 do 7 500 zł 400 zł, ponad 7 500 do 10 000 zł 500 zł, ponad 10 000 do 15 000 zł 750 zł, a ponad 15 000 do 20 000 zł 1 000 zł. Powyżej 20 000 zł opłata przestaje być stała i wynosi 5 % wartości przedmiotu sporu.

Stawki minimalne adwokata i radcy prawnego w sprawie o lokal

W sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego stawka minimalna wynosi 480 zł (§ 7 pkt 1 rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości o opłatach za czynności adwokackie, t.j. Dz.U. 2026 poz. 215). Rozporządzenie radcowskie (t.j. Dz.U. 2026 poz. 118) ma w tym miejscu brzmienie identyczne, więc wybór między adwokatem a radcą prawnym nie zmienia tej kwoty ani o złotówkę.

Przy lokalu użytkowym reguła jest zupełnie inna i tu wielu wynajmujących się myli. Dla wydania innej nieruchomości i opróżnienia lokalu użytkowego nie ma stawki ryczałtowej: § 7 pkt 3 każe policzyć ją ze skali z § 2 od wartości sześciomiesięcznego czynszu. Przy lokalu wynajmowanym za 8 000 zł miesięcznie wartość ta wynosi 48 000 zł, czyli mieści się w przedziale od 10 000 do 50 000 zł, a stawka minimalna to 3 600 zł. To siedem i pół raza więcej niż przy mieszkaniu, przy identycznym nakładzie pracy pełnomocnika.

Dlaczego stawka minimalna to nie cennik

Stawka minimalna nie jest ceną usługi. To liczba, według której sąd rozlicza zwrot kosztów zastępstwa procesowego między stronami, a w sprawach z urzędu ustala wynagrodzenie pełnomocnika. Honorarium adwokata lub radcy prawnego z wyboru nie jest regulowane żadnym przepisem: ustala je umowa z klientem. Każdy, kto podaje w internecie „cennik sprawy o eksmisję", podaje własny cennik, a nie stawkę wynikającą z prawa.

Zasada rozliczenia końcowego jest za to prosta i wynika z art. 98 § 1 Kodeksu postępowania cywilnego: strona przegrywająca zwraca przeciwnikowi na jego żądanie koszty niezbędne do celowego dochodzenia praw i celowej obrony. Wygrany wynajmujący odzyska więc opłatę od pozwu i koszty zastępstwa liczone według stawki minimalnej. Odzyska je jednak od osoby, która przez pół roku nie płaciła czynszu, więc na papierze wygląda to lepiej niż w kasie.

Zaległy czynsz rozlicza się osobno

Sprawa o opróżnienie lokalu odbiera mieszkanie, ale nie odzyskuje pieniędzy. To dwa różne roszczenia i dwie różne opłaty. Warto przy tym pamiętać, że dług nie kończy się z chwilą ustania najmu: osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane do dnia opróżnienia lokalu co miesiąc uiszczać odszkodowanie (art. 18 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów), więc licznik biegnie przez cały proces i przez całą egzekucję komorniczą.

Jeżeli wynajmujesz kilka lokali i zaległości wracają regularnie, sam pozew jest ostatnim krokiem, a nie pierwszym. Wcześniej opłaca się mieć uporządkowane wezwania do zapłaty, daty i dowody doręczenia, bo to one przesądzają o skuteczności wypowiedzenia z art. 11 ust. 2 pkt 2. Firmy z większym portfelem najmu prowadzą to na oprogramowaniu do windykacji należności, które pilnuje terminów i kolejności pism, zamiast odtwarzać je z pamięci po roku. Przy sporze wyłącznie o pieniądze, bez żądania wydania lokalu, szybsza bywa ścieżka z pozwu o zapłatę w postępowaniu nakazowym.

Najem okazjonalny: 50 zł zamiast 200 zł i bez procesu

Przy najmie okazjonalnym właściciel nie składa pozwu o eksmisję. Doręcza najemcy żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym i terminem nie krótszym niż siedem dni, a po bezskutecznym upływie tego terminu składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu, w którym najemca poddał się egzekucji (art. 19d ust. 2 do 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Ten wniosek kosztuje 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych), czyli czwartą część opłaty od pozwu, i nie wymaga procesu.

Koszt wejściowy ponosi się wcześniej, u notariusza. Ustawa zamyka go kwotą jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę (art. 19a ust. 7). Minimalne wynagrodzenie od 1 stycznia 2026 r. wynosi 4 806 zł (§ 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 11 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1242), więc oświadczenie najemcy o poddaniu się egzekucji może kosztować najwyżej 480,60 zł. To jednorazowy wydatek, który zastępuje kilkunastomiesięczny proces.

Cała ta przewaga stoi jednak na jednym warunku, o którym łatwo zapomnieć. Jeżeli właściciel nie zgłosi umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, przepisów o żądaniu opróżnienia i o klauzuli wykonalności po prostu się nie stosuje. Umowa działa wtedy jak zwykły najem na czas oznaczony, mimo poniesionego kosztu notarialnego, a droga wraca do pozwu za 200 zł. Więcej o tej konstrukcji i o błędach, które ją unieważniają, piszemy we wpisie o tym, co najem okazjonalny daje właścicielowi.

Co realnie decyduje o cenie u pełnomocnika

Cztery rzeczy, i żadna z nich nie jest metrażem mieszkania.

Po pierwsze, rodzaj lokalu. Mieszkanie to stawka ryczałtowa, lokal użytkowy to skala liczona od półrocznego czynszu. Ta jedna okoliczność potrafi zmienić punkt odniesienia siedmiokrotnie.

Po drugie, stan dokumentacji. Sprawa, w której wynajmujący przynosi umowę, wezwanie do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem, wypowiedzenie i potwierdzenia odbioru, jest sprawą o inne pieniądze niż sprawa, w której trzeba odtwarzać, kiedy i co zostało doręczone.

Po trzecie, liczba roszczeń. Samo opróżnienie lokalu to jedna sprawa. Opróżnienie plus zaległy czynsz plus odszkodowanie za bezumowne korzystanie to trzy roszczenia, dwie opłaty i więcej pracy dowodowej.

Po czwarte, to, czy w sprawie pojawi się kwestia najmu socjalnego. Sąd z urzędu bada, czy eksmitowanym przysługuje uprawnienie do zawarcia umowy najmu socjalnego, a rozstrzygnięcie w tej kwestii decyduje o tym, kiedy wyrok da się w ogóle wykonać. Przy prywatnym mieszkaniu reguły są tu inne niż przy zasobie publicznym i to jest moment, w którym pomoc pełnomocnika zwraca się najszybciej.

Najważniejsze liczby na koniec

Wypowiedzenie najmu jest bezpłatne, a pozew o opróżnienie lokalu kosztuje 200 zł bez względu na wartość mieszkania. Stawka minimalna pełnomocnika przy mieszkaniu to 480 zł, identyczna dla adwokata i radcy prawnego, a przy lokalu użytkowym liczy się ją ze skali od sześciomiesięcznego czynszu. Zaległy czynsz to osobna sprawa i osobna opłata: do 20 000 zł według skali, powyżej 5 % wartości. Najem okazjonalny skraca drogę do wniosku za 50 zł, ale tylko wtedy, gdy umowa została zgłoszona do urzędu skarbowego w 14 dni.

Zanim podpiszesz umowę z pełnomocnikiem, sprawdź jego numer wpisu w rejestrze adwokatów i radców prawnych. W postępowaniu cywilnym adwokat i radca prawny mają identyczne uprawnienia, więc wybieraj po doświadczeniu w sprawach lokalowych, a nie po tytule. Prawników prowadzących takie sprawy zebraliśmy na stronie adwokat od nieruchomości, a przebieg samej sprawy o odzyskanie mieszkania opisujemy na stronie o eksmisji lokatora.