Eksmisja lokatora: pozew o eksmisję, koszty i procedura krok po kroku
Eksmisja lokatora w Polsce jest możliwa wyłącznie na podstawie wyroku sądu, a opłata od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł. Najpierw potrzebne jest skuteczne wypowiedzenie umowy najmu, a przy zaległym czynszu dopiero po trzech pełnych okresach zwłoki i pisemnym uprzedzeniu z dodatkowym miesięcznym terminem. Sąd z urzędu bada prawo do lokalu socjalnego, a od 1 listopada do 31 marca obowiązuje okres ochronny. Poniżej znajdziesz adwokata lub radcę prawnego od nieruchomości.
67 450 prawników wykonujących zawód bez rejestracji
Rejestr na żywo
wpis do rejestruPrawdziwe wpisy z naszej bazy. Sprawy o eksmisję i spory z najmu prowadzą adwokaci oraz radcowie prawni od nieruchomości i prawa cywilnego; specjalizację prawnik wskazuje na swoim profilu.
Opłata od pozwu o eksmisję jest stała i wynosi 200 zł niezależnie od wartości mieszkania. Przy zaległym czynszu wypowiedzenie jest skuteczne dopiero po pisemnym wezwaniu do zapłaty z dodatkowym miesięcznym terminem. W okresie od 1 listopada do 31 marca komornik nie wykona eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu socjalnego ani zamiennego.
Sytuacje
Kiedy eksmisja lokatora jest możliwa i jaką drogą
Punkt wyjścia jest zawsze ten sam: dopóki lokator ma tytuł prawny do lokalu, eksmisji nie ma. Dlatego pierwsza część pracy dotyczy zakończenia najmu, a nie sądu. Poniżej najczęstsze sytuacje i właściwy dla nich tryb.
| Sytuacja | Tryb działania |
|---|---|
| Lokator zalega z czynszem | Zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemne uprzedzenie z dodatkowym miesięcznym terminem, potem wypowiedzenie umowy najmu i pozew o eksmisję |
| Umowa najmu wygasła, lokator został | Wezwanie do wydania lokalu, następnie pozew o eksmisję; lokator zajmuje mieszkanie bez tytułu prawnego |
| Najem bez pisemnej umowy | Ta sama droga sądowa; trudniejsze dowodzenie warunków, przydają się przelewy i korespondencja |
| Najem okazjonalny | Bez procesu: wniosek o klauzulę wykonalności do aktu notarialnego i sprawa od razu u komornika |
| Lokator niszczy lokal lub zakłóca porządek | Wypowiedzenie po pisemnym upomnieniu, potem pozew o eksmisję |
| Osoba stosująca przemoc w rodzinie | Odrębny tryb nakazu opuszczenia lokalu; okres ochronny zimowy nie chroni sprawcy |
Zaległy czynsz to osobna sprawa niż samo mieszkanie. Odzyskanie pieniędzy prowadzi się własną ścieżką, którą opisujemy na stronie o tym, jak przygotować pozew o zapłatę i nakaz zapłaty. Szerszy zakres spraw dotyczących lokali i gruntów zebraliśmy na stronie o tym, czym zajmuje się adwokat od nieruchomości.
Porównanie
Najem zwykły a najem okazjonalny przy eksmisji
To jest najważniejsza różnica dla właściciela mieszkania. Przy najmie zwykłym odzyskanie lokalu wymaga procesu i wyroku. Przy najmie okazjonalnym najemca z góry poddaje się egzekucji w akcie notarialnym, więc wystarczy wniosek o klauzulę wykonalności.
| Kryterium | Najem zwykły | Najem okazjonalny |
|---|---|---|
| Forma umowy | Pisemna, bez notariusza | Pisemna plus akt notarialny o poddaniu się egzekucji |
| Lokal na wyprowadzkę | Nie jest wymagany | Najemca wskazuje inny lokal i dołącza zgodę jego właściciela |
| Zgłoszenie do urzędu skarbowego | Nie jest wymagane | Obowiązkowe w 14 dni od rozpoczęcia najmu, inaczej ochrona nie działa |
| Droga do eksmisji | Pozew, wyrok, klauzula, komornik | Klauzula wykonalności do aktu notarialnego, potem komornik |
| Prawo do lokalu socjalnego | Sąd bada z urzędu i często je przyznaje | Nie przysługuje, najemca wyprowadza się do wskazanego lokalu |
| Realny czas odzyskania mieszkania | Zwykle od kilku miesięcy do ponad roku | Zwykle kilka tygodni do kilku miesięcy |
Najem okazjonalny bywa podpisywany niedbale i wtedy nie chroni. Najczęstsze błędy to brak zgłoszenia umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, brak oświadczenia właściciela wskazanego lokalu albo aneksowanie umowy bez odnowienia oświadczeń. Każdy z tych braków cofa właściciela do zwykłej drogi sądowej.
Etap poprzedzający
Wypowiedzenie umowy najmu przed pozwem o eksmisję
Sprawa o eksmisję zaczyna się na długo przed sądem, a sąd bada przede wszystkim to, czy wypowiedzenie umowy najmu było skuteczne. Dopóki umowa trwa, lokator ma tytuł prawny do lokalu i powództwo o opróżnienie jest przedwczesne. Dlatego wadliwe wypowiedzenie przegrywa sprawę niezależnie od tego, jak uciążliwy był najemca, a poprawienie błędu wymaga rozpoczęcia całej procedury od nowa.
Wynajmujący lokalu mieszkalnego nie ma tu swobody. Art. 11 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) pozwala wypowiedzieć najem wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie, a samo pismo musi być na piśmie i wskazywać przyczynę, oba te wymogi pod rygorem nieważności. Przyczyny spoza katalogu nie da się użyć nawet wtedy, gdy strony wpisały ją do umowy.
Przy zaległościach czynszowych najczęściej mylony jest sam próg. Kodeks cywilny mówi o dwóch pełnych okresach płatności (art. 672 i art. 687), ale wobec lokatora lokalu mieszkalnego stosuje się przepis szczególny: art. 11 ust. 2 pkt 2 wymaga zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności, pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczenia dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę zaległych i bieżących należności. Samo wezwanie do zapłaty, bez zapowiedzi wypowiedzenia, tego warunku nie spełnia. Pełny katalog przyczyn i terminy od miesiąca do trzech lat rozkładamy na stronie o wypowiedzeniu umowy najmu.
Jedna uwaga terminologiczna, która porządkuje lekturę wyroków. Ustawa od 2019 roku nie posługuje się już pojęciem lokalu socjalnego jako prawa lokatora, tylko mówi o uprawnieniu do zawarcia umowy najmu socjalnego lokalu (art. 14 ust. 1). Najem socjalny lokalu to dzisiejsza ustawowa nazwa tego, co w mowie potocznej i w starszych wzorach pism nadal figuruje jako lokal socjalny. Sąd bada to uprawnienie z urzędu w każdym wyroku nakazującym opróżnienie lokalu. Warto też wiedzieć, że zamknięta lista osób, wobec których sądowi nie wolno orzec braku tego uprawnienia (kobieta w ciąży, małoletni, osoba niepełnosprawna, obłożnie chory, emeryt lub rencista spełniający kryteria pomocy społecznej, osoba bezrobotna), co do zasady nie chroni osób, które utraciły tytuł do lokalu spoza publicznego zasobu mieszkaniowego (art. 14 ust. 7). Przy prywatnym mieszkaniu ta lista działa więc inaczej, niż zakłada większość opracowań.
Krok po kroku
Procedura eksmisji: od wezwania do wyprowadzki
Kolejność ma znaczenie, bo błąd na początku wywraca całą sprawę. Sąd sprawdzi przede wszystkim, czy wypowiedzenie było skuteczne, a nie to, jak uciążliwy był lokator.
-
Krok 01
Wezwanie i wypowiedzenie
Przy zaległym czynszu potrzebna jest zwłoka za co najmniej trzy pełne okresy płatności i pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem, dopiero potem wypowiedzenie umowy na piśmie.
-
Krok 02
Pozew o eksmisję
Do sądu rejonowego właściwego dla położenia lokalu, opłata 200 zł. Dowody: umowa, wezwania, wypowiedzenie, wyliczenie zaległości.
-
Krok 03
Wyrok i lokal socjalny
Sąd orzeka eksmisję i z urzędu rozstrzyga o prawie do lokalu socjalnego. Gmina bierze udział w sprawie jako zainteresowany.
-
Krok 04
Komornik
Po klauzuli wykonalności wniosek do komornika. Przy prawie do lokalu socjalnego czynność czeka na wskazanie lokalu przez gminę.
Czego nie wolno robić przez cały ten czas: wymieniać zamków, odcinać prądu, wody lub ogrzewania, wynosić rzeczy lokatora ani wchodzić do mieszkania bez zgody. Takie działania to przestępstwo naruszenia miru domowego i samowolne przywrócenie posiadania, a w praktyce odwracają role, bo z wierzyciela robią oskarżonego.
W Twoim mieście
Adwokat od eksmisji i najmu w największych miastach
Sprawę o eksmisję prowadzi sąd właściwy dla położenia mieszkania, więc pełnomocnika najlepiej wybrać z tego samego miasta. Wybierz miejscowość i przejdź do listy adwokatów oraz radców prawnych od nieruchomości.
Częste pytania
Eksmisja lokatora: pytania, które zadajecie najczęściej
- Jak pozbyć się lokatora, który nie płaci?
- Najpierw trzeba skutecznie wypowiedzieć umowę najmu, a przy zaległym czynszu wymaga to zwłoki za co najmniej trzy pełne okresy płatności oraz pisemnego uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów). Dopiero po wygaśnięciu umowy lokator traci tytuł prawny i można złożyć pozew o eksmisję do sądu rejonowego. Samodzielne wystawienie rzeczy czy wymiana zamków jest przestępstwem.
- Ile kosztuje pozew o eksmisję?
- Opłata sądowa od pozwu o eksmisję wynosi 200 zł i jest stała, niezależnie od wartości mieszkania. Do tego dochodzi honorarium adwokata lub radcy prawnego, ustalane umownie, oraz późniejsze koszty komornicze, jeśli lokator nie wyprowadzi się dobrowolnie po wyroku. Zaległy czynsz dochodzi się osobnym pozwem o zapłatę.
- Ile trwa eksmisja lokatora?
- Od złożenia pozwu do wyroku mija zwykle 3 do 6 miesięcy, a w sprawach spornych lub z wieloma odroczeniami dłużej niż rok. Po prawomocnym wyroku dochodzi czas na klauzulę wykonalności i postępowanie komornicze, a jeśli sąd przyznał lokal socjalny, wykonanie eksmisji czeka aż gmina taki lokal wskaże.
- Czy zimą można eksmitować lokatora?
- Od 1 listopada do 31 marca obowiązuje okres ochronny: komornik nie wykona eksmisji do pomieszczenia tymczasowego, jeśli lokatorowi nie wskazano lokalu socjalnego ani zamiennego. Wyrok można w tym czasie uzyskać i uprawomocnić, wstrzymana jest tylko czynność wyprowadzenia. Ochrona nie obejmuje osób eksmitowanych za przemoc w rodzinie.
- Komu sąd przyznaje lokal socjalny przy eksmisji?
- Sąd bada tę kwestię z urzędu i musi przyznać prawo do lokalu socjalnego między innymi kobietom w ciąży, osobom z małoletnimi dziećmi, osobom z niepełnosprawnością, obłożnie chorym, emerytom i rencistom spełniającym kryteria pomocy społecznej oraz bezrobotnym. Do czasu wskazania lokalu przez gminę eksmisja jest wstrzymana.
- Czy można eksmitować lokatora bez umowy najmu?
- Tak. Osoba zajmująca mieszkanie bez tytułu prawnego, na przykład po wygaśnięciu umowy albo po ustnych ustaleniach, także podlega eksmisji na drodze sądowej. Brak pisemnej umowy nie pozwala właścicielowi działać samodzielnie, a często utrudnia dowodzenie, na jakich zasadach lokator się wprowadził i ile miał płacić.
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Sytuacja lokatora i treść umowy zmieniają dostępne kroki, dlatego wypowiedzenie i pozew warto skonsultować z adwokatem lub radcą prawnym. Zabezpieczenie się jeszcze przed podpisaniem umowy opisujemy we wpisie o tym, czym jest najem okazjonalny.
Znajdź adwokata od eksmisji
67 450 adwokatów i radców prawnych z rejestrów, z numerem wpisu do sprawdzenia. Opisz sytuację z lokatorem, a pokażemy prawników od nieruchomości w Twoim mieście.