Wypowiedzenie umowy najmu mieszkania: przez wynajmującego i na czas określony
Właściciel może wypowiedzieć najem mieszkania tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, na piśmie i z podaniem przyczyny, oba wymogi pod rygorem nieważności. Umowę na czas określony wypowiada się wyłącznie w wypadkach zapisanych w umowie.
67 450 prawników wykonujących zawód bez rejestracji
Stan prawny: ustawa o ochronie praw lokatorów t.j. Dz.U. 2023 poz. 725 oraz Kodeks cywilny t.j. Dz.U. 2026 poz. 795.
Rejestr na żywo
wpis do rejestruPrawdziwe wpisy z naszej bazy. Sprawy najmu i eksmisji prowadzi zwykle prawnik od nieruchomości; specjalizację prawnik wskazuje na swoim profilu.
Podstawa: art. 11 ust. 2 pkt 2, art. 11 ust. 5 i art. 16 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U. 2023 poz. 725) oraz art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228). Okres ochronny liczy pięć miesięcy, ale dotyczy wykonania wyroku eksmisyjnego, a nie samego wypowiedzenia: wypowiedzieć najem można także zimą.
Art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów
Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego: przyczyny i terminy
Wobec lokatora lokalu mieszkalnego wypowiedzenie jest dopuszczalne wyłącznie z przyczyn wymienionych w ustawie, a samo pismo musi być na piśmie i wskazywać przyczynę, w obu wypadkach pod rygorem nieważności. To dwa odrębne wymogi z jednego zdania art. 11 ust. 1 i oba bywają przeoczone. Pismo bez wskazanej przyczyny jest nieważne tak samo jak pismo z przyczyną spoza katalogu, a nieważne wypowiedzenie nie rozpoczyna biegu żadnego terminu.
| Przyczyna wypowiedzenia | Termin | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Lokator mimo pisemnego upomnienia używa lokalu sprzecznie z umową, niszczy urządzenia albo rażąco zakłóca porządek domowy | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 2 pkt 1 |
| Zwłoka z czynszem lub opłatami za co najmniej trzy pełne okresy płatności, po pisemnym uprzedzeniu i dodatkowym miesięcznym terminie na zapłatę | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 2 pkt 2 |
| Podnajem albo oddanie lokalu do bezpłatnego używania bez wymaganej pisemnej zgody właściciela | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 2 pkt 3 |
| Lokal wymaga opróżnienia w związku z koniecznością rozbiórki lub remontu budynku. Lokatorowi przysługuje wtedy lokal zamienny na koszt właściciela | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 2 pkt 4 i ust. 9 |
| Najemca nie mieszka w lokalu przez okres dłuższy niż 12 miesięcy | sześć miesięcy | Art. 11 ust. 3 pkt 1 |
| Lokatorowi przysługuje tytuł prawny do innego lokalu w tej samej lub pobliskiej miejscowości, spełniającego warunki lokalu zamiennego | miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 3 pkt 2 |
| Właściciel zamierza sam zamieszkać w lokalu, a lokator ma gdzie mieszkać albo dostaje lokal zamienny | pół roku naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 4 |
| Właściciel zamierza sam zamieszkać w lokalu, ale nie dostarcza lokalu zamiennego, a lokator nie ma innego tytułu | trzy lata naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 11 ust. 5 |
| Inne ważne przyczyny, których w tym katalogu nie ma. Wypowiedzieć się nie da: właściciel może wyłącznie wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku i nakazanie opróżnienia lokalu | wypowiedzenie niedopuszczalne | Art. 11 ust. 10 |
Ostatni wiersz jest tym, który najczęściej zaskakuje wynajmujących. Ustawa przewiduje sytuację, w której właściciel ma powód poważny, ale spoza katalogu. Wtedy nie wolno mu wypowiedzieć najmu w ogóle: może jedynie wytoczyć powództwo o rozwiązanie stosunku prawnego i nakazanie opróżnienia lokalu, i to tylko wtedy, gdy strony nie doszły do porozumienia co do warunków i terminu rozstania (art. 11 ust. 10).
Trzy przepisy, trzy różne progi
Wypowiedzenie umowy najmu, gdy najemca nie płaci czynszu
Zaległość czynszowa jest opisana w trzech różnych przepisach i każdy z nich stawia inny próg. Kodeks cywilny mówi o dwóch pełnych okresach płatności, ale wobec lokatora lokalu mieszkalnego stosuje się przepis szczególny, który wymaga trzech i zabiera możliwość wypowiedzenia w trybie natychmiastowym. Pomylenie tych reżimów jest najkosztowniejszym błędem w całej tej materii, bo unieważnia wypowiedzenie, a wraz z nim całą późniejszą sprawę o eksmisję.
| Przepis | Kiedy się stosuje | Próg zaległości | Czynność poprzedzająca | Skutek |
|---|---|---|---|---|
| Art. 672 Kodeksu cywilnego | Najem w ogólności, gdy ustawa lokatorska się nie stosuje | dwa pełne okresy płatności | przepis nie wymaga | wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia |
| Art. 687 Kodeksu cywilnego | Najem lokalu, np. użytkowego, poza ochroną lokatorską | dwa pełne okresy płatności | pisemne uprzedzenie i dodatkowy miesięczny termin na zapłatę | wypowiedzenie bez zachowania terminów wypowiedzenia |
| Art. 11 ust. 2 pkt 2 ustawy o ochronie praw lokatorów | Lokator lokalu mieszkalnego, czyli typowy wynajem mieszkania | trzy pełne okresy płatności | pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia i dodatkowy miesięczny termin | wypowiedzenie na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego |
Warto zwrócić uwagę na słowo „pełne". Okres płatności jest pełny wtedy, gdy upłynął w całości, a nie wtedy, gdy zaległość osiągnęła równowartość trzech czynszów. Najemca, który przez pół roku dopłacał po części czynszu, może nie mieć trzech pełnych okresów zwłoki, choć jego dług przekracza trzy miesięczne stawki. Drugie zastrzeżenie dotyczy treści uprzedzenia: przepis wymaga, żeby uprzedzić najemcę o zamiarze wypowiedzenia i wyznaczyć dodatkowy miesięczny termin na zapłatę zaległych i bieżących należności. Samo wezwanie do zapłaty, bez zapowiedzi wypowiedzenia, tego warunku nie spełnia.
Art. 673 i art. 688 Kodeksu cywilnego
Wypowiedzenie umowy najmu na czas określony i na czas nieokreślony
Umowę na czas nieoznaczony wypowiada się zawsze, umowę na czas oznaczony tylko wtedy, gdy sama umowa na to pozwala. Art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego mówi wprost: przy czasie oznaczonym obie strony mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie. Jeżeli umowa terminowa nie ma takiej klauzuli, nie da się jej wypowiedzieć nawet za obopólnym niezadowoleniem, a jedynym wyjściem pozostaje rozwiązanie za porozumieniem stron.
| Zagadnienie | Czas oznaczony | Czas nieoznaczony | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Kto może wypowiedzieć | Obie strony, ale wyłącznie w wypadkach określonych w umowie | Obie strony, z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku ustawowych | Art. 673 § 1 i § 3 |
| Gdy umowa milczy o wypowiedzeniu | Wypowiedzieć się nie da; umowa trwa do końca okresu | Stosuje się terminy ustawowe | Art. 673 § 1 i § 3 |
| Termin ustawowy dla lokalu przy czynszu miesięcznym | nie dotyczy | trzy miesiące naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego | Art. 688 |
| Terminy ustawowe poza lokalem, według częstotliwości czynszu | nie dotyczy | czynsz rzadziej niż co miesiąc: trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego; czynsz miesięczny: miesiąc naprzód na koniec miesiąca; czynsz częściej niż co miesiąc: trzy dni naprzód; najem dzienny: jeden dzień naprzód | Art. 673 § 2 |
| Klauzula o wypowiedzeniu z ważnych przyczyn | Dopuszczalna; czy przyczyna jest ważna, ocenia sąd obiektywnie | Zbędna, bo wypowiedzenie i tak przysługuje | Uchwała SN III CZP 92/06 |
| Właściciel wobec lokatora mieszkaniowego | Nawet klauzula umowna nie otwiera przyczyn spoza art. 11 | Wyłącznie przyczyny z zamkniętego katalogu art. 11 | Art. 11 ust. 1 |
| Skutek dalszego korzystania po terminie za zgodą właściciela | Domniemanie przedłużenia na czas nieoznaczony | nie dotyczy | Art. 674 |
Okres wypowiedzenia umowy najmu na czas nieokreślony: trzy miesiące, nie jeden
Tu kryje się pułapka, w którą wpada wiele wzorów krążących po sieci. Art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego podaje ogólne terminy ustawowe i przy czynszu płatnym miesięcznie wskazuje miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Dla najmu lokalu ten przepis jednak ustępuje przepisowi szczególnemu: art. 688 stanowi, że jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Najemca mieszkania, który liczy na miesięczne wyjście z umowy bezterminowej, zwykle liczy źle, chyba że umowa przewiduje termin krótszy.
Wypowiedzenie umowy najmu z ważnych przyczyn: czy taka klauzula działa
Działa. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06) przesądził, że postanowienie dopuszczające wypowiedzenie umowy terminowej z ważnych przyczyn mieści się w art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego. Klauzula nie musi więc wyliczać wszystkich sytuacji z góry. Ma to jednak swoją cenę: ocena, czy konkretna przyczyna jest dostatecznie ważna, należy do sądu i jest obiektywna, więc strona wypowiadająca nigdy nie ma pewności z góry. Im konkretniej wyliczysz przypadki w umowie, tym mniej zostanie do rozstrzygnięcia sędziemu. I jedno zastrzeżenie, o którym łatwo zapomnieć: wobec lokatora mieszkaniowego żadna klauzula umowna nie otwiera przyczyn spoza art. 11, bo ten przepis jest bezwzględnie wiążący.
Art. 11 ust. 4 do 6 i wyrok TK P 30/06
Wypowiedzenie, bo właściciel chce sam zamieszkać: pół roku albo trzy lata
Właściciel, który chce wprowadzić się do własnego mieszkania, ma dwa różne terminy w zależności od tego, czy lokator ma dokąd pójść. Jeżeli lokatorowi przysługuje tytuł do lokalu, w którym może zamieszkać jak w lokalu zamiennym, albo jeżeli właściciel taki lokal zamienny dostarczy, termin wynosi pół roku naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (art. 11 ust. 4). Jeżeli lokator nie ma dokąd pójść, a właściciel lokalu zamiennego nie zapewnia, termin rośnie do trzech lat (art. 11 ust. 5). Te same zasady stosuje się, gdy w lokalu ma zamieszkać pełnoletni zstępny, wstępny albo osoba, wobec której właściciel ma obowiązek alimentacyjny, z tym że wypowiedzenie musi wtedy wskazywać tę osobę, również pod rygorem nieważności (art. 11 ust. 7).
Kara 15 % wartości odtworzeniowej nie obowiązuje od 18 lipca 2007 roku
To fragment, w którym mylą się nawet strony prawnicze, i mylą się z dobrego powodu: zdanie o karze nadal jest wydrukowane w obowiązującym tekście jednolitym ustawy. Art. 11 ust. 6 przewiduje, co się dzieje, gdy właściciel wypowiedział najem na podstawie ust. 5, a potem w swoim mieszkaniu nie zamieszkał albo przestał mieszkać przed upływem pół roku. Lokator ma wtedy wybór: wrócić do lokalu na dotychczasowych warunkach albo żądać zapłaty rocznej różnicy w czynszu i opłatach. Koszty przeprowadzki pokrywa właściciel. Trzecie zdanie tego przepisu dodawało karę ustawową w wysokości 15 % wartości odtworzeniowej lokalu i to właśnie zdanie utraciło moc 18 lipca 2007 r. na podstawie wyroku Trybunału Konstytucyjnego z 9 lipca 2007 r., sygn. akt P 30/06 (Dz.U. 2007 poz. 902). Tekst jednolity zaznacza to odnośnikiem pod stroną, którego łatwo nie zauważyć, więc kara wędruje do kolejnych opracowań jako prawo żywe. Nie jest nim od dziewiętnastu lat.
Lokator po 75 roku życia: wypowiedzenie skuteczne dopiero w chwili śmierci
Art. 11 ust. 12 zawiera regułę, która w praktyce zamyka drogę z ust. 5. Jeżeli lokator w dniu otrzymania wypowiedzenia miał ukończone 75 lat, a po upływie trzyletniego terminu nie będzie miał tytułu prawnego do innego lokalu, w którym mógłby zamieszkać, ani nie ma osób zobowiązanych wobec niego do świadczeń alimentacyjnych, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jego śmierci. Ustawa wyłącza przy tym art. 691 § 1 i 2 Kodeksu cywilnego, czyli wstąpienie bliskich w stosunek najmu po zmarłym najemcy. Trzy przesłanki muszą wystąpić łącznie, więc lokator, który ma dorosłe dzieci, tej ochrony nie ma.
Najem zwykły kontra najem okazjonalny
Wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego: co się zmienia
Przy najmie okazjonalnym ustawa o ochronie praw lokatorów stosuje się tylko w wąskim wycinku wskazanym w art. 19e, a katalog przyczyn wypowiedzenia kurczy się do art. 11 ust. 2 pkt 1 do 3. Odpadają zatem przyczyny remontowe i te związane z zamiarem zamieszkania właściciela, bo umowa i tak jest zawarta na czas oznaczony, nie dłuższy niż dziesięć lat. W zamian właściciel dostaje coś, czego przy najmie zwykłym nie ma wcale: możliwość odzyskania lokalu bez procesu, na podstawie aktu notarialnego, w którym najemca poddał się egzekucji.
| Zagadnienie | Najem zwykły | Najem okazjonalny | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Górna granica kaucji | dwunastokrotność miesięcznego czynszu | sześciokrotność miesięcznego czynszu | Art. 6 ust. 1 i art. 19a ust. 4 |
| Forma umowy | pisemna przy najmie dłuższym niż rok, inaczej umowa uchodzi za zawartą na czas nieoznaczony | pisemna pod rygorem nieważności, zawsze | Art. 660 Kodeksu cywilnego i art. 19a ust. 6 |
| Czas trwania | oznaczony albo nieoznaczony, bez górnej granicy poza art. 661 | wyłącznie oznaczony, nie dłuższy niż 10 lat | Art. 5 ust. 1 i art. 19a ust. 1 |
| Przyczyny wypowiedzenia przez właściciela | cały katalog z art. 11, od ust. 2 do ust. 5 | wyłącznie art. 11 ust. 2 pkt 1 do 3, bez przyczyn remontowych i bez przyczyn związanych z zamieszkaniem właściciela | Art. 19e |
| Odzyskanie lokalu po ustaniu najmu | pozew o opróżnienie lokalu, wyrok, dopiero potem komornik | żądanie opróżnienia z terminem nie krótszym niż 7 dni, potem wniosek o klauzulę wykonalności na akt notarialny | Art. 19d ust. 2 do 4 |
| Warunek zachowania tej przewagi | nie dotyczy | zgłoszenie umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w 14 dni od rozpoczęcia najmu | Art. 19b ust. 1 i ust. 3 |
Ostatni wiersz jest warunkiem wszystkich pozostałych. Art. 19b ust. 3 stanowi, że jeżeli właściciel nie zgłosi umowy naczelnikowi urzędu skarbowego w ciągu 14 dni od rozpoczęcia najmu, nie stosuje się art. 19c ani art. 19d. Znika więc cała szybka ścieżka odzyskania lokalu, a umowa działa jak zwykły najem na czas oznaczony, mimo poniesionego kosztu notarialnego. Sam ten koszt ustawa zamyka kwotą jednej dziesiątej minimalnego wynagrodzenia za pracę, czyli 480,60 zł przy minimalnym wynagrodzeniu 4 806 zł obowiązującym od 1 stycznia 2026 r. (art. 19a ust. 7 ustawy oraz § 1 rozporządzenia Rady Ministrów z 11 września 2025 r., Dz.U. 2025 poz. 1242). Szerzej o samej konstrukcji tej umowy piszemy we wpisie o tym, co najem okazjonalny daje właścicielowi.
Forma i doręczenie
Forma wypowiedzenia umowy najmu: co musi zawierać pismo
Wypowiedzenie najmu mieszkania musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności i musi określać przyczynę. Rygor nieważności oznacza, że pismo wadliwe nie wywołuje żadnego skutku: umowa trwa dalej, terminy nie biegną, a późniejszy pozew o opróżnienie lokalu przegrywa się na pierwszej przesłance. Formę pisemną zachowuje własnoręczny podpis pod treścią oświadczenia. Zachowuje ją także oświadczenie w postaci elektronicznej opatrzone kwalifikowanym podpisem elektronicznym. Nie zachowuje jej e-mail bez takiego podpisu, SMS, wiadomość w komunikatorze ani ustne oświadczenie przy przekazaniu kluczy.
- Oznaczenie stron i lokalu. Wskazanie umowy, której dotyczy oświadczenie, oraz adresu lokalu. Przy kilku współnajemcach wypowiedzenie kieruje się do każdego z nich.
- Przyczyna z podstawą prawną. Opis faktów i wskazanie jednostki redakcyjnej art. 11. Sąd bada, czy podana przyczyna istniała, a nie czy istniała jakakolwiek inna.
- Termin i data ustania najmu. Wyliczenie daty na koniec miesiąca kalendarzowego. Błąd w dacie zwykle nie unieważnia pisma, ale bywa źródłem sporu o rozliczenie czynszu.
- Dowód doręczenia. List polecony za potwierdzeniem odbioru albo pokwitowanie odbioru. To wynajmujący dowodzi, kiedy pismo dotarło, bo od tego liczy się bieg terminu.
Przy zaległościach czynszowych pismo o wypowiedzeniu jest drugim, nie pierwszym dokumentem w tej sprawie. Najpierw idzie uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę, i dopiero po jego bezskutecznym upływie wolno wypowiedzieć najem. Odwrócenie tej kolejności unieważnia wypowiedzenie, a poprawienie błędu wymaga zaczęcia procedury od nowa, co przy miesięcznych terminach kosztuje dwa dodatkowe miesiące.
Kolejność czynności
Rozwiązanie umowy najmu krok po kroku
Ustal, który reżim obowiązuje
Sprawdź, czy najemca jest lokatorem lokalu mieszkalnego. Jeżeli tak, rządzi zamknięty katalog z art. 11 ustawy o ochronie praw lokatorów, a Kodeks cywilny stosuje się tylko posiłkowo. Przy lokalu użytkowym i przy najmie okazjonalnym reguły są inne i to jest pierwsza rzecz do rozstrzygnięcia.
Dopasuj przyczynę do przepisu, nie odwrotnie
Wypowiedzenie musi wskazywać przyczynę, a przyczyna musi mieścić się w katalogu. Sąd bada, czy wskazana przyczyna istniała i czy odpowiada podstawie prawnej. Nie wolno wpisać ogólnego zdania o utracie zaufania: taka przyczyna nie mieści się w art. 11 ust. 2 i unieważnia całe pismo.
Wykonaj czynności poprzedzające
Przy zaległościach potrzebne jest pisemne uprzedzenie o zamiarze wypowiedzenia z dodatkowym miesięcznym terminem na zapłatę, a przy naruszaniu porządku domowego pisemne upomnienie. Brak tej czynności to najczęstsza przyczyna przegranej sprawy o eksmisję, bo sąd bada skuteczność wypowiedzenia, nie uciążliwość lokatora.
Zachowaj formę pisemną i doręcz pismo
Wypowiedzenie pod rygorem nieważności musi być na piśmie i wskazywać przyczynę. E-mail ani SMS formy pisemnej nie zachowują. Pismo warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru, bo od doręczenia liczy się bieg terminu, a to wynajmujący będzie musiał go udowodnić.
Odczekaj termin i policz go od końca miesiąca
Większość terminów z art. 11 biegnie na koniec miesiąca kalendarzowego. Pismo doręczone 5 marca z terminem miesięcznym kończy najem 30 kwietnia, a nie 5 kwietnia. Przy terminie sześciomiesięcznym i trzyletnim ta sama zasada wydłuża rozstanie o niepełny pierwszy miesiąc.
Dopiero potem pozew o opróżnienie lokalu
Po ustaniu najmu były najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego, ale samowolne usunięcie go jest zabronione. Opłata od pozwu o opróżnienie lokalu wynosi 200 zł niezależnie od wartości mieszkania, a roszczenie o zaległy czynsz można dochodzić w tej samej sprawie albo osobno.
Po ustaniu najmu
Wypowiedzenie umowy najmu a eksmisja: co kosztuje i ile trwa
Skuteczne wypowiedzenie kończy umowę, ale nie zwraca mieszkania. Były najemca zajmuje wtedy lokal bez tytułu prawnego i ma obowiązek płacić odszkodowanie za bezumowne korzystanie, jednak właściciel nadal nie może wymienić zamków ani wynieść rzeczy. Potrzebny jest wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a wykonuje go komornik. Opłata od pozwu jest stała i wynosi 200 zł niezależnie od wartości mieszkania (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Tyle samo kosztuje pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu (pkt 12 tego samego przepisu).
Roszczenie o zaległy czynsz rozlicza się osobno, według wartości przedmiotu sporu: do 20 000 zł obowiązuje opłata stała ze skali art. 13 ust. 1, od 30 zł przy sporze do 500 zł aż do 1 000 zł przy sporze od 15 000 do 20 000 zł, a powyżej 20 000 zł opłata stosunkowa w wysokości 5 % wartości. Stawka minimalna adwokata i radcy prawnego w sprawie o opróżnienie lokalu mieszkalnego wynosi 480 zł (§ 7 pkt 1 rozporządzenia o opłatach za czynności adwokackie). Przy lokalu użytkowym nie ma stawki ryczałtowej: liczy się ją ze skali § 2 od wartości sześciomiesięcznego czynszu, więc przy najmie za 8 000 zł miesięcznie stawka minimalna wynosi już 3 600 zł. Stawka minimalna nie jest cennikiem obrony z wyboru, tylko punktem odniesienia dla zwrotu kosztów od strony przegrywającej.
Przy najmie okazjonalnym droga jest krótsza. Właściciel doręcza żądanie opróżnienia lokalu z podpisem urzędowo poświadczonym i terminem nie krótszym niż siedem dni, a po jego bezskutecznym upływie składa wniosek o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu. Ten wniosek kosztuje 50 zł (art. 71 pkt 1 ustawy o kosztach sądowych), czyli czwartą część opłaty od pozwu, i nie wymaga procesu. Cały przebieg sprawy o odzyskanie lokalu opisujemy na stronie o eksmisji lokatora, a jeżeli spór dotyczy wyłącznie pieniędzy, właściwą ścieżką bywa pozew o zapłatę w postępowaniu nakazowym.
W Twoim mieście
Adwokat, radca prawny i kancelaria od spraw najmu w największych miastach
Sprawy o opróżnienie lokalu rozpoznaje sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia mieszkania, więc pełnomocnika wybiera się zwykle w tym samym mieście. W postępowaniu cywilnym adwokat i radca prawny mają identyczne uprawnienia pełnomocnika, więc obie nazwy opisują tę samą grupę osób i obie warto sprawdzić w rejestrze.
- Prawnik od nieruchomości Warszawa
- Prawnik od nieruchomości Kraków
- Prawnik od nieruchomości Wrocław
- Prawnik od nieruchomości Poznań
- Prawnik od nieruchomości Gdańsk
- Prawnik od nieruchomości Katowice
- Prawnik od nieruchomości Łódź
- Przeszukaj cały rejestr
Zanim podpiszesz umowę z pełnomocnikiem, sprawdź jego numer wpisu w rejestrze adwokatów i radców prawnych. Szerzej o sporach dotyczących lokali piszemy na stronie adwokat od nieruchomości, a o rozliczeniu pieniędzy po zakończeniu najmu we wpisie o zwrocie kaucji za najem.
Częste pytania
Wypowiedzenie umowy najmu: pytania, które zadajecie najczęściej
- Czy można wypowiedzieć umowę najmu na czas określony?
- Tylko w wypadkach określonych w umowie (art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego). Jeżeli umowa terminowa milczy o wypowiedzeniu, żadna ze stron nie może jej wypowiedzieć i trwa do końca okresu. Sąd Najwyższy w uchwale z 21 listopada 2006 r. (III CZP 92/06) dopuścił klauzulę o wypowiedzeniu z ważnych przyczyn, ale ocenę wagi przyczyny robi sąd.
- Czy można wypowiedzieć umowę najmu bez podania przyczyny?
- Wobec lokatora mieszkaniowego nie. Art. 11 ust. 1 ustawy o ochronie praw lokatorów wymaga, żeby wypowiedzenie pod rygorem nieważności było na piśmie i określało przyczynę, a katalog przyczyn jest zamknięty. Wypowiedzenie bez przyczyny albo z przyczyną spoza katalogu jest nieważne i nie rozpoczyna biegu żadnego terminu.
- Jaki jest okres wypowiedzenia umowy najmu mieszkania?
- Zależy od przyczyny i od strony. Właściciel ma terminy z art. 11: miesiąc przy zaległościach i naruszeniach, sześć miesięcy przy niezamieszkiwaniu ponad rok, pół roku albo trzy lata, gdy chce sam zamieszkać. Najemca lokalu na czas nieoznaczony przy czynszu miesięcznym wypowiada na trzy miesiące naprzód (art. 688 Kodeksu cywilnego).
- Czy wypowiedzenie umowy najmu mailem jest ważne?
- Zwykły e-mail albo SMS nie zachowuje formy pisemnej i wobec lokatora mieszkaniowego jest nieważny, bo art. 11 ust. 1 zastrzega pismo pod rygorem nieważności. Formę pisemną zachowuje własnoręczny podpis na papierze albo kwalifikowany podpis elektroniczny. Bezpiecznie jest wysłać pismo listem poleconym za potwierdzeniem odbioru.
- Wypowiedzenie umowy najmu a kaucja: kiedy trzeba ją zwrócić?
- W ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu (art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie praw lokatorów). Termin biegnie od faktycznego opuszczenia lokalu, a nie od końca okresu wypowiedzenia. Przy najmie zwykłym kaucja podlega waloryzacji, przy okazjonalnym nie.
- Czy sprzedaż mieszkania kończy umowę najmu?
- Nie. Nabywca wstępuje w stosunek najmu w miejsce zbywcy (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego), a przy lokalu mieszkalnym nie przysługuje mu nawet prawo wypowiedzenia, bo art. 692 Kodeksu cywilnego wyłącza tu stosowanie tych przepisów. Wyjątek dotyczy sytuacji, w której najemca nie objął jeszcze lokalu.
- Najemca nie płaci: po ilu okresach można wypowiedzieć najem?
- Wobec lokatora mieszkaniowego po trzech pełnych okresach płatności, i to dopiero po pisemnym uprzedzeniu o zamiarze wypowiedzenia oraz wyznaczeniu dodatkowego miesięcznego terminu na zapłatę (art. 11 ust. 2 pkt 2). Kodeksowe dwa okresy z art. 672 i art. 687 dotyczą najmu, do którego ustawa lokatorska się nie stosuje.
- Wypowiedzenie umowy najmu a eksmisja: czym się różnią?
- Wypowiedzenie kończy umowę, eksmisja odbiera lokal. Po skutecznym wypowiedzeniu były najemca zajmuje lokal bez tytułu prawnego, ale właściciel nadal nie może go usunąć sam. Potrzebny jest wyrok nakazujący opróżnienie lokalu, a opłata od takiego pozwu wynosi 200 zł (art. 27 pkt 11 ustawy o kosztach sądowych).
- Czy można wypowiedzieć umowę najmu osobie po 75 roku życia?
- Wypowiedzenie złożyć można, ale jego skutek bywa odsunięty na dziesięciolecia. Jeżeli właściciel wypowiada najem na podstawie art. 11 ust. 5, a lokator w dniu otrzymania pisma miał ukończone 75 lat, nie ma tytułu do innego lokalu ani osób zobowiązanych alimentacyjnie, wypowiedzenie staje się skuteczne dopiero w chwili jego śmierci (art. 11 ust. 12).
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Skutki wypowiedzenia zależą od treści konkretnej umowy i od tego, czy najemca jest lokatorem w rozumieniu ustawy, a wadliwe pismo unieważnia całą późniejszą sprawę, dlatego swoją sytuację omów z adwokatem lub radcą prawnym.
Znajdź prawnika do wypowiedzenia najmu
67 450 adwokatów i radców prawnych z rejestrów, z numerem wpisu do sprawdzenia. Napisz, czy chodzi o mieszkanie czy o lokal użytkowy i od kiedy trwa zaległość, a pokażemy prawników prowadzących sprawy o najem i eksmisję.