Zniesienie współwłasności nieruchomości: wniosek, koszty i podział ze spłatą
Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności i nie potrzebuje do tego niczyjej zgody. Przy pełnej zgodzie wystarczy akt notarialny, przy jej braku wniosek do sądu rejonowego: 1000 zł, a ze zgodnym projektem 300 zł.
67 450 prawników wykonujących zawód bez rejestracji
Stan prawny: Kodeks cywilny t.j. Dz.U. 2026 poz. 795 oraz Kodeks postępowania cywilnego t.j. Dz.U. 2026 poz. 468.
Rejestr na żywo
wpis do rejestruPrawdziwe wpisy z naszej bazy. Sprawy o podział rzeczy wspólnej prowadzi zwykle prawnik od nieruchomości; specjalizację prawnik wskazuje na swoim profilu.
Podstawa: art. 41 ust. 1 i 2 ustawy z dnia 28 lipca 2005 r. o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228), art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy z dnia 9 września 2000 r. o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191) oraz art. 212 § 3 Kodeksu cywilnego. Różnica między 1000 zł a 300 zł nie zależy od zgody na samo zniesienie, tylko od tego, czy do wniosku dołączono zgodny projekt podziału podpisany przez wszystkich.
Art. 211 i art. 212 Kodeksu cywilnego
Trzy sposoby zniesienia współwłasności nieruchomości
Ustawa zna dokładnie trzy sposoby i ustawia je w kolejności: najpierw podział fizyczny, potem przyznanie rzeczy jednej osobie ze spłatą pozostałych, a na końcu sprzedaż licytacyjna. Sąd nie wybiera dowolnie. Podział fizyczny ma pierwszeństwo i można go pominąć tylko wtedy, gdy byłby sprzeczny z ustawą albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo gdyby pociągnął za sobą istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości. Przy mieszkaniu w bloku ta przesłanka jest zwykle oczywista, przy działce budowlanej już nie, a przy domu wolnostojącym bywa przedmiotem opinii biegłego.
| Sposób | Na czym polega | Kiedy wchodzi w grę | Rozliczenie pieniężne | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|---|
| Podział fizyczny rzeczy wspólnej | Z jednej nieruchomości powstają dwie lub więcej odrębnych, po jednej dla każdego współwłaściciela. Przy gruncie potrzebny jest projekt podziału sporządzony według zasad oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, czyli praca geodety | Pierwszeństwo ustawowe: każdy współwłaściciel może tego żądać, chyba że podział byłby sprzeczny z ustawą albo ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem rzeczy, albo pociągałby istotną zmianę rzeczy lub znaczne zmniejszenie jej wartości | Różnice wartości działek wyrównują dopłaty pieniężne | Art. 211 i art. 212 § 1 KC, art. 621 KPC |
| Przyznanie rzeczy jednemu ze współwłaścicieli | Cała rzecz przypada jednej osobie, pozostali dostają spłaty. To jedyne wyjście przy mieszkaniu, którego nie da się przeciąć, i najczęstszy wynik spraw o lokal | Gdy rzecz nie daje się podzielić. Sąd wybiera osobę stosownie do okoliczności, bierze pod uwagę między innymi to, kto w rzeczy mieszka i kto jest w stanie spłacić pozostałych | Spłaty. Sąd oznacza ich termin i sposób uiszczenia, odsetki, a w razie potrzeby zabezpieczenie; rozłożone na raty nie mogą przekroczyć łącznie dziesięciu lat | Art. 212 § 2 i § 3 KC |
| Sprzedaż licytacyjna i podział sumy | Rzecz sprzedaje komornik w trybie egzekucyjnym, a uzyskaną sumę dzieli się między współwłaścicieli według udziałów. Cena uzyskana na licytacji bywa niższa od rynkowej | Gdy podział fizyczny odpada, a nikt nie chce albo nie może spłacić pozostałych. Sąd może odłożyć rozstrzygnięcie o wzajemnych roszczeniach do czasu przeprowadzenia sprzedaży | Podział ceny sprzedaży proporcjonalnie do udziałów, po potrąceniu kosztów egzekucji | Art. 212 § 2 KC, art. 625 KPC |
Częściowe zniesienie współwłasności też jest dopuszczalne: można wyjść ze wspólnoty z jedną osobą, a z pozostałymi zostać dalej we współwłasności, albo podzielić jedną z kilku wspólnych nieruchomości. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wprost to przewiduje, nakazując stosować przepisy o umowie o zniesienie współwłasności także do nabycia rzeczy wspólnej przez niektórych dotychczasowych współwłaścicieli na dalszą współwłasność oraz do odpłatnego wyodrębnienia lokali (art. 1 ust. 2 pkt 3).
Policzone, nie przepisane
Sądowe zniesienie współwłasności czy zniesienie współwłasności u notariusza
Przy pełnej zgodzie stron droga sądowa bywa tańsza od notarialnej, i to znacznie. Utarło się mówić, że notariusz jest szybszy i tańszy, a sąd drogi i długi. Pierwsza połowa tego zdania jest prawdziwa, druga nie. Wniosek zawierający zgodny projekt zniesienia współwłasności kosztuje 300 zł niezależnie od wartości nieruchomości, podczas gdy taksa notarialna rośnie razem z tą wartością. Poniżej pełne porównanie, a pod nim rachunek na konkretnych liczbach.
| Kryterium | Sąd | Notariusz | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|
| Warunek wejścia | Wystarczy wniosek jednego współwłaściciela; zgoda pozostałych nie jest potrzebna | Pełna zgoda wszystkich co do sposobu podziału i kwot; jeden sprzeciw zamyka drogę | Art. 210 § 1 KC |
| Opłata podstawowa | 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł | Taksa według skali od wartości rzeczy wspólnej plus 23 % VAT | Art. 41 u.k.s.c., § 3 taksy |
| Rachunek przy nieruchomości za 600 000 zł | 300 zł przy zgodnym projekcie | 3 899,10 zł brutto samej taksy | Wyliczenie poniżej |
| Podatek od czynności cywilnoprawnych | Ten sam, 2 % od nadwyżki ponad udział; deklaracja i wpłata w 14 dni od uprawomocnienia | Ten sam, 2 %, ale pobiera go notariusz jako płatnik przy akcie | Art. 1 ust. 1 pkt 3, art. 10 ustawy o PCC |
| Spory o własność i rozliczenia | Rozstrzyga je w tej samej sprawie, łącznie z nakładami i wynagrodzeniem za korzystanie | Nie rozstrzyga niczego; spór trzeba zakończyć przed wizytą | Art. 618 § 1 KPC |
| Czas | Przy zgodnym projekcie możliwe jedno posiedzenie; przy sporze opinia biegłego i wiele miesięcy | Jedna wizyta po skompletowaniu dokumentów | Art. 622 § 2 KPC |
| Możliwość rozłożenia spłat na raty wbrew woli uprawnionego | Tak, na okres łącznie nie dłuższy niż dziesięć lat, z odsetkami i zabezpieczeniem | Tylko tyle, na ile strony się umówią | Art. 212 § 3 KC |
Ile kosztuje zniesienie współwłasności mieszkania wartego 600 000 zł
Załóżmy dwoje współwłaścicieli po połowie, jedno przejmuje całe mieszkanie i spłaca drugie kwotą 300 000 zł. Wartość rynkowa lokalu wynosi 600 000 zł.
| Pozycja | U notariusza | Sąd, zgodny projekt | Sąd, sprawa sporna |
|---|---|---|---|
| Opłata podstawowa | 3 899,10 zł brutto taksy (3 170,00 zł netto plus 23 % VAT) | 300 zł | 1000 zł |
| Podatek od czynności cywilnoprawnych | 6 000 zł, pobiera notariusz | 6 000 zł, deklaracja własna | 6 000 zł, deklaracja własna |
| Wpis do księgi wieczystej | 150 zł | 150 zł | 150 zł |
| Razem, bez wypisów i bez biegłego | 10 049,10 zł | 6 450 zł | 7 150 zł |
Różnica między notariuszem a sądem ze zgodnym projektem wynosi w tym przykładzie 3 599,10 zł na korzyść sądu, a bierze się z jednego przepisu. Paragraf 6 rozporządzenia o taksie notarialnej wymienia dziewiętnaście czynności, przy których stawka spada do połowy, w tym umowę sprzedaży lokalu mieszkalnego. Zniesienia współwłasności na tej liście nie ma, więc notariusz liczy stawkę pełną. Do tego paragraf 4 zakazuje odliczania obciążeń przy obliczaniu wartości przedmiotu czynności, czyli hipoteka wpisana na nieruchomości nie obniża podstawy taksy ani o złotówkę.
Notariusz wygrywa tam, gdzie liczy się czas i pewność terminu: jedna wizyta zamiast czekania na wokandę. Wygrywa też przy niskich wartościach, bo przy rzeczy wartej 30 000 zł maksymalna taksa to 710 zł netto, czyli mniej niż opłata od spornego wniosku. Przewaga sądu rośnie razem z wartością nieruchomości i pojawia się dopiero wtedy, gdy wszyscy współwłaściciele podpiszą zgodny projekt podziału.
Każda kwota z podstawą prawną
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności i pozostałe koszty
Opłata od wniosku o zniesienie współwłasności wynosi 1000 zł, a przy zgodnym projekcie 300 zł. Nie jest to opłata stosunkowa: wartość nieruchomości nie ma na nią żadnego wpływu, więc podział kawalerki i podział kamienicy kosztują w sądzie tyle samo. Poniżej wszystkie pozycje, które mogą się pojawić w tej sprawie.
| Pozycja | Kwota | Podstawa prawna |
|---|---|---|
| Wniosek o zniesienie współwłasności, wersja sporna | 1000 zł | Art. 41 ust. 1 u.k.s.c. |
| Wniosek zawierający zgodny projekt zniesienia współwłasności | 300 zł | Art. 41 ust. 2 u.k.s.c. |
| Wniosek o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności | 1000 zł | Art. 51 ust. 2 u.k.s.c. |
| To samo, ze zgodnym projektem działu i zniesienia | 600 zł | Art. 51 ust. 2 u.k.s.c. |
| Wpis do księgi wieczystej na podstawie zniesienia współwłasności | 150 zł | Art. 42 ust. 3 u.k.s.c. |
| Wykreślenie wpisu z księgi wieczystej | połowa opłaty od wpisu | Art. 46 u.k.s.c. |
| Wniosek o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej | 100 zł | Art. 39 ust. 2 pkt 1 u.k.s.c. |
| Wypis aktu notarialnego | 6 zł netto za stronę | § 12 taksy notarialnej |
| Zaliczka na opinię biegłego rzeczoznawcy | ustala sąd | Zależy od rodzaju nieruchomości |
Dział spadku a zniesienie współwłasności: jedna sprawa czy dwie
Gdy nieruchomość trafiła do kilku osób ze spadku, a poza spadkiem mają one w niej jeszcze własne udziały, potrzebne są obie czynności naraz. Ustawa przewidziała dla tego przypadku osobną, jedną opłatę: 1000 zł od wniosku o dział spadku połączony ze zniesieniem współwłasności, a 600 zł, jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt obu czynności (art. 51 ust. 2 ustawy o kosztach sądowych). Nie sumuje się więc 500 zł za dział spadku i 1000 zł za zniesienie współwłasności, choć taki rachunek pojawia się w sieci. Sam dział spadku bez zniesienia współwłasności kosztuje 500 zł, a ze zgodnym projektem 300 zł. Cały przebieg postępowania spadkowego opisujemy na stronie o sprawach spadkowych.
Dwie ustawy, dwa różne zwolnienia
Zniesienie współwłasności a podatek: odpłatne i nieodpłatne
O tym, który podatek zapłacisz, decyduje jedna rzecz: czy komukolwiek należy się spłata lub dopłata. Jeżeli tak, sprawa idzie pod ustawę o podatku od czynności cywilnoprawnych i stawka wynosi 2 % przy nieruchomości. Jeżeli nikt nic nie dopłaca, właściwą ustawą jest ustawa o podatku od spadków i darowizn, która wymienia nieodpłatne zniesienie współwłasności jako osobny tytuł nabycia. Te dwa reżimy mają zupełnie różne zwolnienia i mylenie ich kosztuje najwięcej pieniędzy w całej tej materii.
| Wariant | Podatek i stawka | Podstawa opodatkowania | Kto płaci | Zwolnienie | Podstawa prawna |
|---|---|---|---|---|---|
| Zniesienie odpłatne, czyli ze spłatą lub dopłatą | Podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 % przy nieruchomości i rzeczach ruchomych, 1 % przy innych prawach majątkowych | Wartość rynkowa rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału | Ten, kto nabywa ponad swój udział | Brak zwolnienia rodzinnego; pokrewieństwo nie ma tu znaczenia | Art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f, art. 4 pkt 5, art. 6 ust. 1 pkt 5 i art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC |
| Zniesienie nieodpłatne, bez spłat i dopłat | Podatek od spadków i darowizn, według skali i grupy podatkowej | Wartość rzeczy w części przekraczającej wartość udziału sprzed zniesienia | Ten, kto nabywa ponad swój udział | Pełne zwolnienie dla I grupy podatkowej, bez terminu zgłoszenia i bez limitu kwotowego | Art. 1 ust. 1 pkt 4, art. 4 ust. 1 pkt 15, art. 7 ust. 6 i art. 14 ust. 3 pkt 1 ustawy o podatku od spadków i darowizn |
| Zniesienie na podstawie postanowienia sądu ze spłatą | Ten sam podatek od czynności cywilnoprawnych, 2 % | Wartość rynkowa rzeczy nabytej ponad udział | Ten, kto nabywa ponad swój udział, sam składa deklarację | Brak; droga sądowa nie omija podatku | Art. 1 ust. 1 pkt 3, art. 3 ust. 1 pkt 3 i art. 10 ust. 1 ustawy o PCC |
Nieodpłatne zniesienie współwłasności u notariusza: SD-Z2 czy nie
To pytanie wraca najczęściej i najczęściej dostaje złą odpowiedź, bo ustawa o podatku od spadków i darowizn zawiera dwa różne zwolnienia, które przy nieodpłatnym zniesieniu współwłasności potrafią się nakładać. Pierwsze, powszechnie znane, siedzi w art. 4a i obejmuje małżonka, zstępnych, wstępnych, pasierba, rodzeństwo, ojczyma i macochę, czyli tak zwaną grupę zerową. Jest bezlimitowe, ale warunkowe: wymaga zgłoszenia nabycia naczelnikowi urzędu skarbowego w terminie sześciu miesięcy, potocznie na formularzu SD-Z2, a przekroczenie tego terminu odbiera zwolnienie i przenosi sprawę na zasady I grupy podatkowej.
Drugie zwolnienie jest mniej znane i przy tej konkretnej czynności zwykle korzystniejsze. Art. 4 ust. 1 pkt 15 zwalnia od podatku nabycie własności rzeczy lub praw majątkowych w drodze nieodpłatnego zniesienia współwłasności przez osoby zaliczone do I grupy podatkowej, i nie stawia żadnego terminu zgłoszenia. I grupa jest przy tym szersza niż grupa zerowa, bo obejmuje dodatkowo zięcia, synową i teściów (art. 14 ust. 3 pkt 1). Jedyny warunek wspólny dla obu zwolnień dotyczy obywatelstwa albo miejsca zamieszkania nabywcy w Polsce, w Unii Europejskiej lub w państwie EFTA będącym stroną umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym (art. 4 ust. 4). Poza I grupą podatek liczy się od nadwyżki ponad kwotę wolną, która wynosi 36 120 zł w I grupie, 27 090 zł w II i 5733 zł w III.
Osobno warto zapamiętać, że postanowienie sądu nie jest ucieczką przed podatkiem. Ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych obejmuje także orzeczenia sądów, jeżeli wywołują one takie same skutki prawne jak wymienione w niej czynności (art. 1 ust. 1 pkt 3). Postanowienie przyznające mieszkanie jednemu współwłaścicielowi z obowiązkiem spłaty wywołuje dokładnie ten sam skutek co umowa, więc te same 2 % trzeba zapłacić, tylko obowiązek podatkowy powstaje z chwilą uprawomocnienia postanowienia, a nie z chwilą jego ogłoszenia, i nikt nie pobierze podatku za podatnika. Deklarację składa się i podatek wpłaca w ciągu 14 dni, samodzielnie.
Jest jedna grupa współwłaścicieli, dla której cały ten rachunek wygląda inaczej: małżonkowie i byli małżonkowie. Ich majątek dzieli się nie w sprawie o zniesienie współwłasności, tylko w sprawie o podział majątku wspólnego, gdzie opłata od wniosku wynosi 1 000 zł, a przy zgodnym projekcie podziału 300 zł. Różnica podatkowa jest jeszcze wyraźniejsza: zamknięty katalog z art. 1 ust. 1 ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych wymienia umowę o zniesienie współwłasności i umowę o dział spadku, ale nie wymienia umowy o podział majątku wspólnego małżonków. Para, która kupiła mieszkanie razem, nie będąc małżeństwem, zapłaci więc 2 % od spłaty, a byli małżonkowie w tej samej sytuacji nie zapłacą nic. Cały przebieg tej drugiej procedury opisujemy na stronie o podziale majątku wspólnego po rozwodzie.
Art. 618 Kodeksu postępowania cywilnego
Jedna sprawa i ostatnia szansa na rozliczenia między współwłaścicielami
Po uprawomocnieniu się postanowienia o zniesieniu współwłasności uczestnik nie może już dochodzić roszczeń z tytułu posiadania rzeczy, choćby w ogóle ich nie zgłosił. To zdanie z art. 618 § 3 jest najkosztowniejszym przepisem w całym postępowaniu i jednocześnie najrzadziej wymienianym. Nakłady na remont domu, raty kredytu spłacone za wszystkich, wynagrodzenie za to, że jeden ze współwłaścicieli przez lata korzystał z rzeczy sam: wszystko to trzeba zgłosić w sprawie o zniesienie współwłasności. Później osobny pozew jest niedopuszczalny, a sąd go oddali, nie badając, czy roszczenie było zasadne.
Mechanizm działa też w drugą stronę i akurat na korzyść stron. W postępowaniu o zniesienie współwłasności sąd rozstrzyga również spory o prawo żądania zniesienia i spory o samo prawo własności, może w tym przedmiocie wydać postanowienie wstępne, a z chwilą wszczęcia sprawy odrębne postępowania w tych kwestiach stają się niedopuszczalne i podlegają przekazaniu do tego samego sądu (art. 618 § 1 i § 2). Zamiast trzech procesów toczy się jedna sprawa, w której zapada jedno rozliczenie.
Praktyczny wniosek jest prosty: listę wszystkich pieniężnych pretensji wobec pozostałych współwłaścicieli robi się przed napisaniem wniosku, nie po pierwszej rozprawie. Jeżeli spór dotyczy wyłącznie pieniędzy i nikt nie chce dzielić nieruchomości, właściwą ścieżką bywa zwykły pozew o zapłatę, ale gdy sprawa o podział już się toczy, ta droga zostaje zamknięta.
Art. 617 i art. 621 Kodeksu postępowania cywilnego
Wniosek o zniesienie współwłasności: co musi w nim być
Ustawa stawia wnioskowi dwa własne wymagania: dokładne określenie rzeczy mającej ulec podziałowi oraz przedstawienie dowodów prawa własności. Reszta to zwykłe wymogi pisma procesowego. Wniosek składa się do sądu rejonowego miejsca położenia rzeczy, w postępowaniu nieprocesowym, więc stronami są wnioskodawca i uczestnicy, a nie powód i pozwany. Gotowy wzór ma sens tylko jako szkielet, bo treść zależy od tego, którego z trzech sposobów podziału żądasz.
- Oznaczenie rzeczy wspólnej. Numer księgi wieczystej, numer działki, obręb, powierzchnia, adres. Do wniosku dołącza się odpis zwykły z księgi wieczystej i wypis z rejestru gruntów.
- Dowody prawa własności. Akt notarialny, postanowienie o stwierdzeniu nabycia spadku, akt poświadczenia dziedziczenia albo decyzja administracyjna, w zależności od tego, skąd wzięła się współwłasność.
- Wielkość udziałów i wszyscy uczestnicy. Trzeba wymienić każdego współwłaściciela z adresem. Pominięcie jednej osoby wstrzymuje sprawę do czasu jej wezwania do udziału.
- Żądany sposób zniesienia. Podział fizyczny, przyznanie rzeczy wskazanej osobie ze spłatą albo sprzedaż. Przy spłacie warto od razu podać proponowaną kwotę i termin zapłaty.
- Projekt podziału na planie. Przy dzieleniu gruntu na części projekt musi być zaznaczony na planie sporządzonym według zasad obowiązujących przy oznaczaniu nieruchomości w księgach wieczystych. W praktyce oznacza to mapę z projektem podziału od geodety uprawnionego.
- Wszystkie roszczenia wzajemne. Nakłady, spłacone raty, wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z rzeczy. Po prawomocnym zakończeniu sprawy nie da się ich już dochodzić osobno.
Zgodny projekt zniesienia współwłasności to nie to samo co zgoda na zniesienie. Chodzi o dokument, w którym wszyscy współwłaściciele wskazują ten sam sposób podziału i te same kwoty, a przy podziale gruntu spełniają wymóg planu. Sąd wyda wtedy postanowienie odpowiadające treści wniosku, o ile projekt nie sprzeciwia się prawu ani zasadom współżycia społecznego i nie narusza w sposób rażący interesu osób uprawnionych (art. 622 § 2). Ta jedna kartka obniża opłatę o 700 zł i zwykle skraca sprawę do jednego posiedzenia.
Art. 210, art. 220 i art. 221 Kodeksu cywilnego
Zniesienie współwłasności bez zgody współwłaściciela
Zgoda pozostałych współwłaścicieli nie jest potrzebna. Każdy z nich może żądać zniesienia współwłasności, a sąd tego żądania nie może oddalić z powodu sprzeciwu innych. Sprzeciw wpływa na to, jak współwłasność zostanie zniesiona, a nie na to, czy zostanie zniesiona. To najczęstsze nieporozumienie w tej materii: ludzie latami trwają w niechcianej wspólnocie, bo ktoś powiedział, że bez podpisu brata nic się nie da.
Prawo żądania ma dwie granice i obie są wąskie. Pierwsza to umowne wyłączenie: współwłaściciele mogą je wyłączyć czynnością prawną, ale najwyżej na pięć lat, z możliwością przedłużenia o dalsze pięć w ostatnim roku przed upływem terminu, i to przedłużenie można ponawiać. Takie postanowienie wiąże także nabywcę udziału, jeżeli o nim wiedział lub z łatwością mógł się dowiedzieć (art. 221). Druga granica dotyczy nieruchomości rolnych i gospodarstw rolnych, gdzie zniesienie następuje z uwzględnieniem przepisów o kształtowaniu ustroju rolnego, a przy podziale gospodarstwa sąd bada dodatkowo zasady prawidłowej gospodarki rolnej.
Poza tym prawo to jest bezterminowe. Art. 220 stanowi wprost, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu, więc czterdzieści lat bezczynności niczego nie odbiera. Jeżeli tymczasowo chodzi tylko o uporządkowanie codziennego korzystania z rzeczy, a nie o rozstanie, tańszym rozwiązaniem bywa wniosek o ustalenie sposobu korzystania z rzeczy wspólnej za 100 zł. Gdy współwłasność wynika ze wspólności majątkowej małżeńskiej, właściwym postępowaniem jest natomiast podział majątku wspólnego po ustaniu rozdzielności, a nie zniesienie współwłasności w rozumieniu art. 210.
Kolejność czynności
Sprawa o zniesienie współwłasności krok po kroku
Ustal stan prawny i wielkość udziałów
Zamów odpis zwykły z księgi wieczystej i sprawdź, kto figuruje w dziale II i w jakich ułamkach. Jeżeli współwłasność powstała ze spadku, a postępowanie spadkowe nigdy się nie odbyło, najpierw potrzebne jest stwierdzenie nabycia spadku albo akt poświadczenia dziedziczenia.
Sprawdź, czy zgoda jest realna
Zgoda co do sposobu podziału i co do kwot otwiera drogę notarialną albo pozwala złożyć wniosek ze zgodnym projektem za 300 zł zamiast 1000 zł. Warto tę rozmowę odbyć przed pisaniem czegokolwiek, bo od jej wyniku zależy i koszt, i czas całej sprawy.
Wyceń nieruchomość
Wartość rynkowa jest podstawą i spłat, i podatku. Przy zgodzie wystarczy wartość przyjęta przez strony, byle nie odbiegała od rynkowej, bo organ podatkowy może ją zakwestionować. Przy sporze wartość ustala biegły rzeczoznawca majątkowy powołany przez sąd.
Zbierz wszystkie roszczenia w jednym miejscu
Nakłady na nieruchomość, zapłacone za innych raty kredytu, wynagrodzenie za wyłączne korzystanie z rzeczy: to wszystko zgłasza się w tej samej sprawie. Po uprawomocnieniu postanowienia dochodzenie tych roszczeń osobnym pozwem jest już niedopuszczalne.
Złóż wniosek do sądu rejonowego miejsca położenia rzeczy
We wniosku trzeba dokładnie określić rzecz mającą ulec podziałowi i przedstawić dowody prawa własności. Przy podziale gruntu dołącza się projekt podziału sporządzony według zasad oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, czyli mapę z projektem geodety.
Rozlicz podatek i ujawnij nowy stan w księdze wieczystej
Po akcie notarialnym podatek pobiera notariusz, po postanowieniu sądu deklarację składa się samemu w 14 dni od uprawomocnienia. Wpis nowego właściciela do księgi wieczystej kosztuje 150 zł niezależnie od liczby udziałów.
W Twoim mieście
Adwokat, radca prawny i kancelaria od zniesienia współwłasności
Sprawę rozpoznaje sąd rejonowy miejsca położenia nieruchomości, więc pełnomocnika wybiera się zwykle w tym samym mieście. W postępowaniu nieprocesowym adwokat i radca prawny mają identyczne uprawnienia pełnomocnika, więc obie nazwy opisują tę samą grupę osób i obie warto sprawdzić w rejestrze.
- Prawnik od nieruchomości Warszawa
- Prawnik od nieruchomości Kraków
- Prawnik od nieruchomości Wrocław
- Prawnik od nieruchomości Poznań
- Prawnik od nieruchomości Gdańsk
- Prawnik od nieruchomości Katowice
- Prawnik od nieruchomości Łódź
- Przeszukaj cały rejestr
Zanim podpiszesz umowę z pełnomocnikiem, sprawdź jego numer wpisu w rejestrze adwokatów i radców prawnych. Szerzej o sporach dotyczących lokali i gruntów piszemy na stronie adwokat od nieruchomości, a gdy współwłasność wzięła się ze spadku, zacząć trzeba od stwierdzenia nabycia spadku. Rachunek pełnomocnika w tej sprawie rozkładamy we wpisie o koszcie adwokata przy zniesieniu współwłasności.
Częste pytania
Zniesienie współwłasności: pytania, które zadajecie najczęściej
- Ile kosztuje zniesienie współwłasności w sądzie?
- Opłata stała od wniosku wynosi 1000 zł, a jeżeli wniosek zawiera zgodny projekt zniesienia współwłasności, tylko 300 zł (art. 41 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych). Do tego dochodzi zaliczka na biegłego rzeczoznawcę, gdy strony spierają się o wartość, oraz 150 zł za wpis nowego stanu do księgi wieczystej.
- Ile kosztuje zniesienie współwłasności u notariusza?
- Notariusz liczy taksę od wartości rzeczy wspólnej według skali z § 3 rozporządzenia o maksymalnych stawkach taksy notarialnej, powiększoną o 23 % VAT. Przy nieruchomości wartej 600 000 zł stawka maksymalna wynosi 3170 zł netto, czyli 3899,10 zł brutto. Zniesienia współwłasności nie ma na liście czynności objętych połową stawki.
- Czy zniesienie współwłasności można załatwić u notariusza?
- Tak, ale tylko przy pełnej zgodzie wszystkich współwłaścicieli co do sposobu podziału i wysokości spłat. Notariusz nie rozstrzyga sporów, więc jeden głos sprzeciwu zamyka tę drogę. Umowa dotycząca nieruchomości wymaga formy aktu notarialnego pod rygorem nieważności (art. 158 Kodeksu cywilnego).
- Czy zniesienie współwłasności trzeba zgłosić do urzędu skarbowego?
- Przy odpłatnym zniesieniu u notariusza nie, bo notariusz jest płatnikiem podatku od czynności cywilnoprawnych i pobiera go przy akcie (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC). Po postanowieniu sądu trzeba samemu złożyć deklarację i wpłacić podatek w terminie 14 dni od uprawomocnienia (art. 10 ust. 1 w związku z art. 3 ust. 1 pkt 3).
- Czy zniesienie współwłasności jest opodatkowane?
- Jeżeli towarzyszą mu spłaty lub dopłaty, tak: 2 % od wartości rynkowej rzeczy nabytej ponad wartość dotychczasowego udziału (art. 6 ust. 1 pkt 5 i art. 7 ust. 1 pkt 2 ustawy o PCC). Zniesienie nieodpłatne nie podlega PCC, tylko podatkowi od spadków i darowizn, a w I grupie podatkowej jest zwolnione.
- Czy zniesienie współwłasności to darowizna?
- Nie. To odrębna czynność wymieniona osobno w obu ustawach podatkowych: umowa o zniesienie współwłasności w art. 1 ust. 1 pkt 1 lit. f ustawy o PCC, nieodpłatne zniesienie współwłasności w art. 1 ust. 1 pkt 4 ustawy o podatku od spadków i darowizn. Skutki podatkowe i zwolnienia są inne niż przy darowiźnie.
- Ile trwa sprawa o zniesienie współwłasności?
- Przy zgodnym projekcie sąd może wydać postanowienie odpowiadające treści wniosku już na pierwszym posiedzeniu (art. 622 § 2 Kodeksu postępowania cywilnego). Przy sporze o sposób podziału albo o wartość potrzebna jest opinia biegłego, a przy podziale gruntu także projekt geodety, co wydłuża sprawę o wiele miesięcy.
- Co zrobić, gdy jeden współwłaściciel nie zgadza się na zniesienie współwłasności?
- Złożyć wniosek do sądu. Każdy współwłaściciel może żądać zniesienia współwłasności (art. 210 § 1 Kodeksu cywilnego), a zgoda pozostałych nie jest do tego potrzebna. Sąd może podzielić rzecz, przyznać ją jednemu ze współwłaścicieli z obowiązkiem spłaty albo zarządzić sprzedaż licytacyjną.
- Czy roszczenie o zniesienie współwłasności się przedawnia?
- Nie. Art. 220 Kodeksu cywilnego wprost stanowi, że roszczenie o zniesienie współwłasności nie ulega przedawnieniu. Można je zgłosić po dziesięciu i po czterdziestu latach od powstania współwłasności. Ograniczyć je da się tylko umową, i to najwyżej na pięć lat z możliwością przedłużenia (art. 210 § 1).
Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną. Wynik sprawy zależy od rodzaju nieruchomości, od tego, czy podział fizyczny jest w ogóle możliwy, oraz od rozliczeń między współwłaścicielami, których po prawomocnym postanowieniu nie da się już dochodzić osobno, dlatego swoją sytuację omów z adwokatem lub radcą prawnym.
Znajdź prawnika do zniesienia współwłasności
67 450 adwokatów i radców prawnych z rejestrów, z numerem wpisu do sprawdzenia. Napisz, co jest przedmiotem współwłasności, ilu jest współwłaścicieli i czy jest szansa na zgodę, a pokażemy prawników prowadzących sprawy o podział rzeczy wspólnej.