Dla nabywcy
Mieszkanie trudno zbyć
Mało kto kupi lokal z wpisanym dożywociem po cenie rynkowej, a bank rzadko kredytuje taki zakup. Realna sprzedaż zwykle czeka na śmierć dożywotnika albo na ugodę z nim.
Umowa dożywocia i koszty umowy o dożywocie u notariusza
Mieszkanie w zamian za dożywotnią opiekę kosztuje u notariusza więcej niż darowizna, bo od dożywocia nabywca płaci 2 % podatku także w najbliższej rodzinie. Znajdź prawnika od nieruchomości w swoim mieście.
68 258 prawników wykonujących zawód bez rejestracji
Najczęściej szukane dziedziny
Mieszkanie za 400 000 zł
art. 908 KC
Akt notarialny
Dożywocie
11 265 zł
w tym 8 000 zł PCC
Akt notarialny
Darowizna dziecku
3 115 zł
bez podatku
- 1 Dożywocie chroni seniora, bo prawo idzie za mieszkaniem przy każdej sprzedaży. art. 910 KC
- 2 Darowiznę cofniesz tylko za rażącą niewdzięczność i w ciągu roku. art. 898 i 899 KC
2 %
Podatek od czynności cywilnoprawnych płacony przez nabywcę, bez zwolnienia dla rodziny
150 zł
Opłata za wpis prawa dożywocia, osobno od 200 zł za wpis własności
5 lat
Na żądanie bezskuteczności przez osobę uprawnioną do alimentów
75 zł
Wykreślenie dożywocia z księgi wieczystej po śmierci dożywotnika
Podatek z art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a ustawy o podatku od czynności cywilnoprawnych. Opłaty z art. 42, 43, 45 i 46 ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych. Termin z art. 916 § 2 Kodeksu cywilnego.
Art. 908 i 910 KC
Na czym polega umowa o dożywocie
Umowa o dożywocie to przeniesienie własności nieruchomości na nabywcę, który w zamian zobowiązuje się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (art. 908 § 1 KC). Własność przechodzi od razu, w chwili podpisania aktu notarialnego (art. 158 KC), a nieruchomość zostaje jednocześnie obciążona prawem dożywocia, do którego stosuje się przepisy o ograniczonych prawach rzeczowych (art. 910 § 1).
To właśnie odróżnia dożywocie od darowizny z obietnicą opieki. Prawo dożywocia jest wpisane do księgi wieczystej i idzie za nieruchomością. Jeśli nabywca sprzeda mieszkanie, kupujący przejmuje je razem z obowiązkami i odpowiada za nie osobiście (art. 910 § 2). Dożywocie można też zastrzec na rzecz osoby bliskiej zbywcy, na przykład jego żony (art. 908 § 3).
Za tę ochronę płaci się podatkiem. Darowizna mieszkania dla dziecka, zawarta u notariusza, jest zwolniona z podatku bez żadnego zgłoszenia w urzędzie. Umowa dożywocia z tym samym dzieckiem kosztuje 2 % wartości nieruchomości, bo ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych wymienia ją wprost i nie przewiduje dla niej zwolnienia rodzinnego.
Dożywocie czy darowizna w trzydzieści sekund
-
Senior chce mieć gwarancję opieki
Dożywocie. Obowiązki są wpisane w akt i w księgę, a przy sporze sąd zamieni je na rentę.
-
Rodzina ufa sobie, liczy się koszt
Darowizna, czasem ze służebnością mieszkania. Bez podatku w najbliższej rodzinie.
-
Opiekun spoza rodziny
Dożywocie. Darowizna dla obcej osoby wpada w III grupę podatkową.
Taksa, podatek i opłaty sądowe
Umowa dożywocia koszty notarialne i podatek przy mieszkaniu za 400 000 zł
Umowa dożywocia przy mieszkaniu za 400 000 zł kosztuje około 11 265 zł bez wypisów, a darowizna tego samego mieszkania dla syna lub córki około 3 115 zł. Różnica to w całości podatek od czynności cywilnoprawnych. Taksa jest identyczna, bo rozporządzenie nie wymienia dożywocia wśród umów z obniżoną o połowę stawką (§ 6), i liczy się ją od wartości nieruchomości bez odliczania obciążeń (§ 4).
| Pozycja | Umowa dożywocia | Darowizna dla dziecka | Podstawa |
|---|---|---|---|
| Taksa notarialna, stawka maksymalna z § 3 | 2 370,00 zł | 2 370,00 zł | § 3 pkt 5 taksy |
| VAT 23 % od taksy | 545,10 zł | 545,10 zł | ustawa o VAT |
| Podatek od czynności cywilnoprawnych | 8 000,00 zł | 0 zł | art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a PCC |
| Podatek od spadków i darowizn | nie dotyczy | 0 zł, bez zgłoszenia | art. 4a ust. 4 pkt 2 u.p.s.d. |
| Wpis własności w księdze wieczystej | 200,00 zł | 200,00 zł | art. 42 ust. 1 u.k.s.c. |
| Wpis prawa dożywocia | 150,00 zł | nie dotyczy | art. 43 i 45 ust. 2 u.k.s.c. |
| Razem bez wypisów | 11 265,10 zł | 3 115,10 zł |
Taksa z § 3 pkt 5 rozporządzenia w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566): 1 010 zł plus 0,4 % od nadwyżki ponad 60 000 zł. Podatek pobiera notariusz jako płatnik (art. 10 ust. 2 ustawy o PCC). Darowizna w I grupie podatkowej zawarta aktem notarialnym jest zwolniona bez zgłoszenia do urzędu skarbowego (art. 4a ust. 1 i ust. 4 pkt 2 ustawy o podatku od spadków i darowizn). Wypisy kosztują 6 zł netto za stronę (§ 12 ust. 1).
Art. 908 § 1 i 2 KC
Obowiązki nabywcy i prawa dożywotnika
Jeżeli akt nie mówi nic innego, nabywca musi przyjąć zbywcę jako domownika i zapewnić mu pełne utrzymanie, opiekę w chorobie i pogrzeb. To katalog z art. 908 § 1, który działa z mocy prawa. Strony mogą go zmienić w umowie: zawęzić, rozszerzyć albo zastąpić częścią świadczeń, na przykład służebnością mieszkania i stałą kwotą co miesiąc (§ 2).
Najwięcej sporów bierze się z umów spisanych ogólnikowo. Kto ma płacić za leki, czy opieka oznacza osobistą obecność, czy można zatrudnić opiekunkę, co, gdy dożywotnik trafi do szpitala na miesiąc. Te pytania warto rozstrzygnąć w akcie, zanim zaczną dzielić rodzinę. Prawo dożywocia jest niezbywalne (art. 912), a przy dożywociu ustanowionym dla dwóch osób po śmierci jednej odpowiednio się zmniejsza (art. 911).
-
01
Przyjąć jako domownika
Zbywca mieszka z nabywcą albo w swoim dotychczasowym mieszkaniu, jak ustalicie w akcie.
-
02
Wyżywienie i ubranie
Na poziomie odpowiadającym potrzebom dożywotnika, nie symbolicznie.
-
03
Mieszkanie, światło i opał
Czyli w dzisiejszych realiach także rachunki za prąd, gaz i ogrzewanie.
-
04
Pomoc i pielęgnowanie w chorobie
Opieka osobista albo zorganizowana, gdy dożywotnik przestaje być samodzielny.
-
05
Pogrzeb
Własnym kosztem, odpowiadający zwyczajom miejscowym.
Art. 910, 914 KC
Umowa dożywocia kiedy można sprzedać mieszkanie
Nabywca może sprzedać mieszkanie od pierwszego dnia, bo jest jego właścicielem, ale dożywocie nie znika przy sprzedaży. Kupujący nabywa nieruchomość obciążoną i sam odpowiada za świadczenia, a współwłaściciele odpowiadają solidarnie (art. 910 § 2 KC). Dożywotnik, którego mieszkanie zostało sprzedane, może żądać zamiany wszystkich uprawnień na dożywotnią rentę odpowiadającą ich wartości (art. 914).
Dla dożywotnika
Ochrona w księdze
Wpis w dziale III księgi wieczystej działa wobec każdego kolejnego właściciela. Nikt nie kupi tego mieszkania, nie wiedząc o dożywociu.
Dla wierzycieli
Pięć lat z art. 916
Osoba, której dożywotnik winien alimenty, może żądać bezskuteczności umowy, gdy przez nią stał się niewypłacalny, ale tylko przez pięć lat od zawarcia umowy.
Pięć lat to termin najczęściej mylony w całym temacie. Nie dotyczy spadkobierców, nie dotyczy zachowku i nie oznacza, że wcześniej umowy nie wolno rozwiązać. Dotyczy wyłącznie osób, wobec których dożywotnik ma ustawowy obowiązek alimentacyjny, i działa niezależnie od tego, czy dożywotnik chciał je pokrzywdzić (art. 916 § 1 i 2).
Art. 913 KC
Rozwiązanie umowy dożywocia i zamiana dożywocia na rentę
Gdy dożywotnik i nabywca nie mogą już żyć obok siebie, sąd na żądanie każdego z nich zamienia dożywocie na dożywotnią rentę, a umowę rozwiązuje tylko w wypadkach wyjątkowych. Renta z art. 913 § 1 odpowiada wartości uprawnień i może objąć wszystkie albo niektóre z nich, na przykład samą opiekę, z pozostawieniem mieszkania.
Rozwiązanie umowy, czyli powrót nieruchomości, przewiduje § 2, ale z zastrzeżeniem, które łatwo przeoczyć. Żądać go może zobowiązany albo dożywotnik, jeżeli dożywotnik jest zbywcą nieruchomości. Osoba bliska, na rzecz której zastrzeżono dożywocie (art. 908 § 3), może żądać renty, ale nie rozwiązania. Pozew bez alternatywnego żądania renty potrafi skończyć się niczym, gdy sąd uzna, że sytuacja nie jest wyjątkowa.
Ile kosztuje taki proces, od czego zależy opłata i dlaczego wartość przedmiotu sporu wpisana w pozwie decyduje o skardze kasacyjnej, policzyliśmy we wpisie ile kosztuje rozwiązanie umowy dożywocia przez sąd.
-
Droga 1 · akt notarialny
Porozumienie stron
Nabywca przenosi własność z powrotem na zbywcę. Bez sądu, ale znowu z taksą od wartości nieruchomości.
-
Droga 2 · art. 913 § 1
Zamiana na rentę
Każda ze stron, gdy wspólne życie stało się niemożliwe. Własność zostaje u nabywcy.
-
Droga 3 · art. 913 § 2
Rozwiązanie przez sąd
Wypadek wyjątkowy, tylko gdy dożywotnik był zbywcą. Nieruchomość wraca.
Art. 993 i 83 KC
Dożywocie a zachowek i unieważnienie umowy przez spadkobierców
Zachowek
Do spadku przy liczeniu zachowku dolicza się darowizny i zapisy windykacyjne (art. 993 § 1). Umowa dożywocia jest odpłatna, więc co do zasady nie powiększa podstawy zachowku.
Pozorność
Jeśli strony nazwały dożywociem darowiznę, a opieki nikt nie zamierzał świadczyć, umowę ocenia się według ukrytej czynności (art. 83 § 1). Wtedy wraca do rachunku zachowku. Trzeba to jednak udowodnić.
Spadkobiercy po śmierci
Rozwiązania z art. 913 § 2 spadkobiercy dożywotnika nie żądają, bo to uprawnienie samego zbywcy. Zostają im zarzuty nieważności, jak pozorność czy brak świadomości przy podpisie.
Gdy rodzeństwo pominięte przy przekazaniu mieszkania zastanawia się nad roszczeniem, sprawdź najpierw, ile wynosi zachowek i od czego się go liczy. Jeśli zamiast dożywocia była zwykła darowizna, a obdarowany zawiódł, możliwa jest inna droga, czyli odwołanie darowizny za rażącą niewdzięczność.
Adwokat albo radca prawny
Kiedy przy umowie dożywocia opłaca się prawnik
Przed aktem
Notariusz czuwa nad formą i podatkiem, ale nie negocjuje za żadną ze stron. Prawnik spisze, kto płaci za leki, opiekunkę i remonty, zanim zrobi się z tego spór.
Gdy relacje się zepsuły
Pozew o rentę albo o rozwiązanie umowy wymaga dowodów, wyceny uprawnień i dobrze ustawionej wartości przedmiotu sporu. Błąd w pozwie trudno później naprawić.
Po śmierci dożywotnika
Spadkobiercy, którzy podejrzewają pozorną umowę, i nabywca, który się przed tym broni, potrzebują oceny dowodów, zanim wejdą w kosztowny proces.
Sprawdź wpis, zanim zapłacisz
Każdy adwokat i radca prawny ma numer wpisu na listę prowadzoną przez izbę; w naszym katalogu widzisz go przy profilu razem ze statusem, a specjalizację prawnik wskazuje sam na swoim profilu. Szerzej o sprawach o mieszkania, działki i księgi wieczyste piszemy na stronie adwokat od nieruchomości i koszty spraw, a o tym, co dzieje się z majątkiem po śmierci bliskiej osoby, na stronie o sprawach spadkowych.
Częste pytania
Umowa dożywocia w pytaniach, które zadajecie najczęściej
- Ile kosztuje umowa dożywocia u notariusza?
- Przy mieszkaniu wartym 400 000 zł maksymalna taksa to 2 370 zł netto, czyli 2 915,10 zł z VAT, podatek od czynności cywilnoprawnych 2 % to 8 000 zł, a wpisy w księdze wieczystej 200 zł za własność i 150 zł za prawo dożywocia. Razem około 11 265 zł plus wypisy po 6 zł netto za stronę. Taksa to stawka maksymalna, notariusz może policzyć mniej.
- Kto płaci podatek przy umowie dożywocia?
- Podatek od czynności cywilnoprawnych płaci nabywca nieruchomości (art. 4 pkt 4 ustawy o PCC), w wysokości 2 % wartości rynkowej nieruchomości (art. 6 ust. 1 pkt 4 i art. 7 ust. 1 pkt 2 lit. a). Pobiera go notariusz przy akcie. Ustawa nie zwalnia z tego podatku umowy dożywocia zawieranej w najbliższej rodzinie.
- Umowa dożywocia kto jest właścicielem?
- Właścicielem od chwili podpisania aktu notarialnego jest nabywca. Własność przechodzi na niego od razu, a nieruchomość zostaje jednocześnie obciążona prawem dożywocia na rzecz zbywcy (art. 910 § 1 KC). Dożywotnik nie jest już właścicielem, ale ma prawo do utrzymania, mieszkania i opieki, które idzie za nieruchomością.
- Czy można sprzedać mieszkanie z umową dożywocia?
- Tak, nabywca może sprzedać nieruchomość w każdej chwili, ale kupujący przejmuje ją razem z prawem dożywocia i odpowiada osobiście za świadczenia (art. 910 § 2 KC). Dożywotnik może wtedy żądać zamiany dożywocia na dożywotnią rentę (art. 914). W praktyce takie mieszkanie trudno sprzedać po cenie rynkowej.
- Umowa dożywocia przed upływem 5 lat, co to znaczy?
- Pięć lat z art. 916 § 2 KC dotyczy tylko osoby, wobec której dożywotnik ma obowiązek alimentacyjny. Jeśli przez umowę stał się niewypłacalny, taka osoba może żądać uznania umowy za bezskuteczną wobec niej, ale tylko przez pięć lat od daty umowy. Ten termin nie dotyczy spadkobierców ani zachowku.
- Czy umowa dożywocia wlicza się do zachowku?
- Co do zasady nie. Do spadku przy liczeniu zachowku dolicza się darowizny i zapisy windykacyjne (art. 993 KC), a umowa dożywocia jest odpłatna. Wyjątek to umowa pozorna, która ukrywała darowiznę: wtedy sąd ocenia ją według ukrytej czynności (art. 83 § 1 KC). Pozorność trzeba udowodnić.
- Czy można rozwiązać umowę dożywocia?
- Tak, na trzy sposoby. Strony mogą porozumieć się u notariusza i przenieść własność z powrotem. Sąd może zamienić dożywocie na dożywotnią rentę, gdy strony nie mogą dalej żyć obok siebie (art. 913 § 1 KC). W wypadkach wyjątkowych sąd rozwiązuje umowę, ale tylko na żądanie zobowiązanego albo dożywotnika, który był zbywcą (§ 2).
- Czym różni się dożywocie od służebności mieszkania?
- Służebność mieszkania daje tylko prawo zamieszkiwania. Dożywocie obejmuje całe utrzymanie: wyżywienie, ubranie, mieszkanie, światło i opał, pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz pogrzeb (art. 908 § 1 KC). Służebność mieszkania może być częścią treści prawa dożywocia (§ 2).
- Co dzieje się z dożywociem po śmierci dożywotnika?
- Prawo dożywocia wygasa, bo jest niezbywalne i związane z osobą (art. 912 KC), a nabywca zostaje właścicielem bez obciążenia. Trzeba jeszcze wykreślić dożywocie z księgi wieczystej, opłata od takiego wniosku to połowa opłaty od wpisu, czyli 75 zł (art. 46 ustawy o kosztach sądowych).
Podstawa: Kodeks cywilny (t.j. Dz.U. 2026 poz. 795), ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych (t.j. Dz.U. 2026 poz. 191), ustawa o podatku od spadków i darowizn (t.j. Dz.U. 2026 poz. 478), ustawa o kosztach sądowych w sprawach cywilnych (t.j. Dz.U. 2025 poz. 1228) i rozporządzenie w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej (t.j. Dz.U. 2024 poz. 1566). Tekst ma charakter informacyjny i nie jest poradą prawną.
Znajdź prawnika od umowy dożywocia
68 258 adwokatów i radców prawnych z rejestrów NRA i KIRP, z numerem wpisu do sprawdzenia. Wybierz miasto i skontaktuj się z prawnikiem bezpośrednio. Masz pytanie przed pierwszą rozmową? Zadaj je i dostaniesz ogólną informację prawną.