Wypowiedzenie umowy najmu: terminy na czas oznaczony i nieoznaczony

Termin wypowiedzenia umowy najmu zależy od tego, czy jest ona zawarta na czas nieoznaczony czy oznaczony, oraz jak często płacony jest czynsz. Przy najmie na czas nieoznaczony z czynszem miesięcznym okres wypowiedzenia wynosi trzy miesiące ze skutkiem na koniec miesiąca kalendarzowego. Najem na czas oznaczony co do zasady kończy się sam z upływem umowy i można go wypowiedzieć tylko w wypadkach zapisanych w umowie lub w ustawie. Dla mieszkań obowiązują dodatkowe ograniczenia z ustawy o ochronie praw lokatorów. Poniżej pełne zestawienie terminów i zasad. Stan prawny na lipiec 2026 roku.

Wypowiedzenie najmu na czas nieoznaczony: terminy

Umowę zawartą na czas nieoznaczony każda ze stron może wypowiedzieć z zachowaniem terminów ustawowych z art. 673 Kodeksu cywilnego, o ile w umowie nie zapisano terminów korzystniejszych. Terminy zależą od tego, w jakich odstępach płacony jest czynsz.

Te terminy dotyczą najmu, do którego nie stosuje się szczególnej ochrony lokatorów, na przykład najmu lokalu użytkowego, garażu czy powierzchni na działalność. Przy mieszkaniu wynajmowanym osobie fizycznej na cele mieszkaniowe pierwszeństwo mają surowsze reguły z ustawy o ochronie praw lokatorów, opisane niżej.

Wypowiedzenie najmu na czas oznaczony

Umowa zawarta na czas oznaczony rozwiązuje się co do zasady sama, z upływem okresu, na jaki ją zawarto. Wypowiedzenie przed terminem jest możliwe tylko w wypadkach wskazanych w treści umowy albo wynikających z ustawy. Dlatego w umowie na czas oznaczony kluczowy jest zapis o przyczynach i sposobie wypowiedzenia. Bez takiego zapisu strony są związane do końca okresu, poza sytuacjami ustawowymi, jak rażące naruszenie umowy przez najemcę czy wady lokalu zagrażające zdrowiu.

To najczęstsze źródło sporów. Wynajmujący, który wpisał do umowy na dwa lata jedynie ogólne prawo do wypowiedzenia z miesięcznym terminem, często dowiaduje się w sądzie, że taki zapis jest nieskuteczny, bo nie wskazuje konkretnych przyczyn. Przy umowach na czas oznaczony precyzja zapisów decyduje o tym, czy w ogóle da się z umowy wyjść wcześniej.

Wypowiedzenie najmu mieszkania przez właściciela

Najem lokalu mieszkalnego osobie fizycznej jest objęty ustawą o ochronie praw lokatorów. Właściciel może wypowiedzieć umowę tylko z przyczyn wymienionych w art. 11 tej ustawy, zawsze na piśmie i z podaniem przyczyny pod rygorem nieważności. Wypowiedzenie bez wskazania ustawowej przyczyny jest nieważne, nawet jeśli formalnie doręczono je najemcy. Najważniejsze dopuszczalne przyczyny to:

Reguła przy zaległym czynszu jest najczęściej łamana. Wypowiedzenie wymaga dwóch osobnych pism: najpierw uprzedzenia o zamiarze wypowiedzenia z wyznaczeniem dodatkowego miesiąca na spłatę, a dopiero po jego bezskutecznym upływie właściwego wypowiedzenia. Pominięcie pierwszego kroku sprawia, że wypowiedzenie jest nieskuteczne, a lokator nadal ma tytuł prawny do mieszkania.

Co dzieje się po wypowiedzeniu

Skuteczne wypowiedzenie kończy najem po upływie okresu wypowiedzenia. Jeśli najemca się wyprowadzi i odda lokal, sprawa kończy się protokołem zdawczo-odbiorczym i rozliczeniem kaucji. Jeśli zostaje mimo wygaśnięcia umowy, traci tytuł prawny i staje się osobą zajmującą lokal bezumownie, a wtedy jedyną legalną drogą jest pozew o eksmisję. Właściciel nie może na własną rękę wymienić zamków ani wynieść rzeczy, bo to przestępstwo. Całą procedurę odzyskania mieszkania od wezwania po komornika opisujemy na stronie o tym, jak przebiega eksmisja lokatora.

Zaległy czynsz to osobna sprawa niż samo mieszkanie. Nawet po odzyskaniu lokalu długu dochodzi się własną drogą, którą opisujemy przy okazji tego, jak przygotować pozew o zapłatę. Sprawy najmu, sporów o kaucję i eksmisji prowadzi adwokat od nieruchomości.

Jak poprawnie wypowiedzieć umowę

Wypowiedzenie zawsze na piśmie, najlepiej listem poleconym za potwierdzeniem odbioru albo za pokwitowaniem. W treści trzeba wskazać umowę, datę, podstawę i przyczynę, gdy jest wymagana, oraz dzień, w którym umowa ustaje. Warto zachować dowód nadania i doręczenia, bo od doręczenia liczy się bieg terminu. Przy mieszkaniu do pisma dołącza się dokumenty potwierdzające przyczynę, na przykład wezwanie do zapłaty i zestawienie zaległości.

Jeśli po zakończeniu najmu podpisujesz umowę z kolejnym najemcą, coraz częściej robi się to zdalnie, bez drukowania i spotkania. Nową umowę można podpisać elektronicznie przez internet, co skraca cały obieg dokumentów do kilku minut i zostawia czytelny ślad, kto i kiedy złożył podpis. Dla najmu, który z założenia bywa terminowy, taki dowód zawarcia umowy bywa później bardzo przydatny.